Colliers: Икономическият ръст и електронната търговия движат пазара на индустриални и логистични имоти

Позитивната икономическа обстановка и продължаващият ръст на електронната търговия през 2017 г. стимулират търсенето на индустриални и логистични имоти в Европа. Това се казва в доклад на международната консултантска компания Colliers International за регион EMEA - Европа, Близък изток и Африка.
БВП на еврозоната нарасна с 2,1% към второто тримесечие на 2017 г. спрямо 1,9% година по-рано. Индексът на икономическо доверие на Европейската комисия /в индустриалния сектор/ за 28-те държави членки на ЕС е на 6-годишен връх и почти достигна предкризисните нива.
Търсенето на логистични и индустриални площи е силно – през първото полугодие на 2017 г. специализираната компания Prologis отчита най-високите му нива за последните 10 години, а електронната търговия е все по-значим фактор. Големите компании Amazon и Alibaba се разрастват, както и нуждите им от складови площи. Amazon ще добави не по-малко от 1.2 млн. кв. метра логистични площи през тази година - рекордно ниво досега - най-вече във Великобритания, Германия и Полша. Американската компания се разраства и в Южна Европа, където се очаква 18% ръст на онлайн продажбите спрямо 13,5% в другите региони.
А след като нае площи в Обединеното кралство и Чехия, Alibaba проучва и други локации в Европа, вкл. по новия железопътен "път на коприната".
Свободните площи намаляват
Свободните площи продължават да намаляват. Нива под 5% се превръщат в норма, както на установените пазари в Западна Европа като Лондон (3,5%), Франкфурт (3%) и Барселона (3,6%), така и в ЦИЕ като Прага (4%) и Будапеща (4,2% в сравнение с 9,7% преди година). Това означава, че пазарните условия са особено благоприятни за собствениците/наемодателите.
Наемите се увеличават
Ръстът на наемите обхваща все повече територии през първите шест месеца на 2017 г. Братислава е с най-добри резултати в това отношение със 17,6% увеличение на цените. Значителен ръст е налице и в Обединеното Кралство (Бристол е на челна позиция със 7,7% ръст на годишна база), Ирландия (Дъблин +8,6%), Швеция (Гьотеборг +7,7%, Стокхолм +6,3%), Дания (Копенхаген +4,8%). Подобен тренд се наблюдава и в някои градове от ЦИЕ, сред които Будапеща (+7,1%) и Прага (+2,6%), въпреки че инвеститорите остават гъвкави по отношение на допълнителните бонуси. През следващите 6-12 месеца се очаква тенденцията да продължи в Обединеното Кралство, скандинавските държави, тези на Иберийския п-ов, някои пазари в Германия и в ЦИЕ - където има недостатъчно предлагане, например Будапеща.
Pre-lets и build-to-suits - основен катализатор на новото строителство
Отдаването на площи в строеж (pre-lets) и строителството по поръчка (build-to-suits) са основен катализатор на новото строителство, особено за по-мащабни проекти (над 20 000 кв. м). Наблюдава се и изграждане на спекулативни площи на места, където предлагането е най-ограничено, но то обикновено не е достатъчно, за да посрещне недостига на качествени такива. Предприемачите са предпазливи и изчакват конкретни договори с наематели, преди да стартират следващите фази на техните проекти.
Спекулативното строителство има специфики по географски признак. В Мадрид сега има по-голям апетит за риск, поради липсата на достатъчно модерни площи и големият икономически растеж. В ЦИЕ също е налице тенденция за подобен тип строителство, предимно в Словакия и Чехия. В Германия, липсата на достатъчно терени за строителство, продължава да ограничава новото предлагане.
Новите логистични формати
Недостигът на площи и динамиката на наемните нива в и около големите европейски центрове водят до възникване на нови логистични формати. Пример за такива са базовите конструкции с гъвкаво предназначение и проектите с разнообразни площи, включително индустриални и логистични (tower-sheds и beds-and-sheds). Компанията SEGRO планира логистичен център на няколко етажа в Северен Лондон. А Amazon продължава да задава стандартите, след като патентова подводен склад и все по-често използва дронове за доставки.
"Трудно е да се прогнозира със сигурност колко дълго ще продължи позитивното развитие на пазара, но не очакваме отклонения от настоящата тенденция поне през следващите 18 месеца", коментира Тим Дейвис, директор "Логистични и индустриални имоти", Colliers EMEA.