Прочетете статията в брой 3 на сп. ГРАДЪТ

Оживление, растяща активност (търсене и огледи), лек конюнктурен спад на броя сделки, скок в жилищното кредитиране, голям процент покупки на зелено и раздвижване при строителството на нови сгради – това са ключовите тенденции на жилищния пазар през първото полугодие на 2017 г.

На годишната конференция "Инвестиции и строителство на жилищни сгради" (част от Building Innovation Forum Series 2017) предприемачи и експерти се обединиха – това е най-добре представящият се сегмент от недвижимите имоти.

Сделките
Затова на пръв поглед статистиката в последните месеци е изненадваща. 5023 покупко-продажби на всякакъв вид имоти (жилища, терени, магазини, офиси, гаражи и др.) са регистрирани в София през първото тримесечие на 2017 г. Това е с 2.4% по-малко в сравнение със същия период на предходната година. Данните са официални – на Агенцията по вписванията.

В последните 5 години броят на сделките в столицата непрекъснато върви нагоре – тръгна от 3324 бр. през първото тримесечие на 2012 г., последваха 3600 (2013 г.), 3668 (2014г.), 4805 (2015 г.), 5149 (2016 г.). Означава ли минималният спад в началото на 2017 г., че пазарът се задъхва и е стигнал своя Еверест? По-скоро не.

Според Люба Атанасова, изпълнителен директор на "Имотека", и Мартин Янев, управляващ партньор в "Смарт брокерс" (очаквайте интервюта с тях в следващите дни), статистическите данни на НСИ са повлияни от повечето продажби на зелено в последните месеци – за апартаменти и къщи, които са в етап на строеж. Особеното там е, че сделките се финализират и регистрират в службата по вписвания едва след получаване на акт 16. Тоест голяма част от покупките на жилища сега ще бъде отчетена в следващите тримесечия, след пускането на сградите в експлоатация.

Сделките с недвижими имоти в Пловдив, Варна и Бургас също намаляват, съответно с 2,8%, 0,6% и 22%.

Кредитирането
Но когато се купуват жилища на зелено с кредит, това веднага се отбелязва в статистиката на БНБ. А какво показва тя? Жилищни кредити за 903 млн. лв. са отпуснати от търговските банки в страната за първите 4 месеца на 2017 г. Сумата е с 43% повече от периода януари - април на 2016 г.: 632.1 млн. лв.

Банките разтвориха широко кесиите, като понижиха лихвите до рекордно ниски нива в най-новата история на страната. През април 2017 г. средната лихва по новоотпуснатите ипотеки в левове (най-предпочитаните)е 4.05%, като специално за заемите със срок над 10 години (каквито се сключват най-често) показателят е 4,04%.

Бумът при жилищното кредитиране се доказва и от данните на службите по вписванията за регистрирани ипотеки. За първото тримесечие броят им (договорни и законни)в София е 3278 спрямо 2544 за същия период на 2016 г. Увеличението е с 29%. Броят на ипотеките расте по-бавно от обема на жилищните кредити, което може да се обясни с по-големите кредити, които теглят купувачите от началото на 2017 г.

В Пловдив вписаните ипотеки се увеличават с 36% през първото тримесечие на 2017 г. (на годишна база), във Варна – с 26%, в Бургас – с 22%.

Строителството
Оживлението при жилищния пазар логично води до вдигане на оборотите от страна на строителните предприемачи. Националната статистика измерва "пулса" на новото строителство по два показателя - разрешения за строеж (като брой сгради, жилищни единици и обща разгъната застроена площ) и започнато строителство (със същата разбивка).

Издадените разрешения за строеж в София през 2015 и 2016 г. са съответно за 6476 и за 6538 жилища.Това показва сериозна активност, ако се съпоставят с данните от началото на века. В годините след кризата, настъпила през 2008 г., издадените разрешения бяха в границите между 1076 и 3469 жилища.

През първото тримесечие на 2017 г. се забелязва нов сериозен ръст. Разрешенията в столицата са за 1712 нови жилища, което е 30% повече спрямо същите месеци на 2016 г. Ако тенденцията се запази, 2017-а е възможно да счупи рекорда на 2006 г., когато беше дадена зелена светлина за изграждане на 8187 жилища.

В Пловдивска област броят жилища, за които е издадено разрешение, нараства с 65% през първото тримесечие на т.г. – до 598. В област Варна увеличението е със 73%, а в област Бургас се наблюдава спад с 32%.

Числата за започнато строителство също показват оптимизъм сред предприемачите. Това е по-точният измерител на новото строителство, защото показва кога е тръгнало реалното изграждане на обекта – има открита строителна площадка и определена строителна линия. За първите три месеца на 2017 г. в София е започнало изграждането на 1438 жилища, което е с 42% повече в сравнение с януари - март на предходната година (1014). За цялата 2016 г. са започнати 3938 жилищни единици, а година по-рано - 3285.

НСИ измерва започнатото строителство от 2010 г. В годините до 2015-а броят на тези жилища беше между 415 (2011 г.) и 1118 (2014 г.).

Горещите зони
Южните квартали на София остават най-предпочитани от строителните предприемачи за изграждане на по-мащабни жилищни сгради и комплекси. Дигиталната база данни PDS.bgпоказва силна концентрация на нови обекти (затворени комплекси с къщи и апартаменти) покрай Южната дъга на Околовръстното шосе в района на жк "Младост". Там активно се строи най-големият мултифункционален комплекс в София – Garitagе Park.

Друга гореща зона се оформя около бул. Черни връх" и пробива към бул. "Н. Вапцаров" – територията на бившата научно-производствена зона "Хладилника", както и кв. "Кръстова вада". Жилищни комплекси усилено се изграждат и в районите покрай бул. "България", както и на мястото на бившата научно-производствена зона "Дианабад", в която влизаше и завод "Фурнир".

Независимо от многото свободни терени на север от жп линията, която пресича София, мащабното жилищно строителство е концентрирано в южните квартали. Това е един от изводите, които може да се направят от данните в дигиталната система PDS.bg.  Северна София остава тера инкогнита за големи обекти. Кооперации там се правят най-вече в жк "Надежда", "Хаджи Димитър", "Левски", като в повечето случаи става въпрос за малки и средноголеми блокове с РЗП до 5000 кв.м.

Прави впечатление и друг факт - в престижни квартали като "Бояна" средната площ на апартамент в строеж е доста по-голяма от новите жилища в райони като "Младост" и "Дружба". Тоест купувачите в елитните квартали изискват повече и по-големи стаи, с което строителните предприемачи се съобразяват.

Консултантски компании нарекоха 2016-а годината на новото строителство заради завърналия се интерес към жилища на зелено. При някои агенции процентът на сделките с недовършени имоти надвишава 40% от общия обем, но повечето купувачи държат апартаментите да имат поне акт 14 (груб строеж).

Цените
Средните цени на жилищата в България се увеличиха средно с 8,1% през 2016 г. Данните са на Националния статистически институт, като същите се предоставят и на Евростат.

В София повишението е с 11,6% за 12 месеца, в Пловдив – с 6,7%, във Варна – с 9,4%, в Бургас – с 2,7%, в Русе – с 5,7%, в Стара Загора – с 9,1%. Това са шестте регионални центъра, които НСИ следи за динамиката в жилищните цени.

За 2017 г. прогнозите са или за стабилизиране на цените, или за ново плавно покачване. Спадове в София и другите големи градове не се очакват.