Прочетете статията в списание ГРАДЪТ, брой 2, април-май 2017

Николай Неов има дългогодишен опит в сферата на бизнес имотите. Започва кариерата си през 2002 в САЩ, където се занимава с пазарни проучвания и анализи.
От края на 2007 г. Неов активно участва в изграждането и развитието на MBL|CBRE, като отговаря за отдел "Офис площи". Николай и екипът му успешно работят с множество международни и местни компании като Experian, Pfizer, Lenovo, Actavis, Oracle, Lexmark, Nokia, GE, Renault Nissan, NSN, Cargill, C3, Gameloft и др.
Николай Неов притежава магистърска степен по "Бизнес администрация" от American University във Вашингтон, окръг Колумбия.

- Г-н Неов, в новия пазарен анализ на компанията отчитате, че строителството на офис сгради в София е на рекордно високо ниво от 2012 г. – 265 000 кв.м. На какво се дължи този оптимизъм сред предприемачите?
Намаляващите свободни площи, леко нарастващите наемни нива и добрият темп на отдаване на офис сградите в строеж (pre-lease) са в основата на оптимизма сред предприемачите, тъй като дават предпоставка за успешната реализация на инвестиционните им намерения. Много технологични и аутсорсинг компании се разраснаха през последните 2-3 години и се очаква да продължат да го правят. Интересът за откриване на центрове за споделени услуги също се запазва, а много от вече съществуващите продължават да растат. Обемът на новонаети площи продължава да се увеличава и за трета поредна година е на нива над 100 000 кв.м на годишна база, което е сравнително добър резултат за нашия пазар. Също така трябва да се има предвид и че клас А площите съставляват малка част от обема на свободните офиси в момента, а новото търсене е предимно за първокласни площи.

- Има ли опасност от свръхпредлагане на офисния пазар предвид факта, че през 2017 г. ще започне строителство на редица други бизнес центрове?
За момента все още няма категорични индикации за формиране на свръхпредлагане. Фактът, че по-голяма част от сделките през изминалата година бяха за площи в строеж, в комбинация с ограничения брой алтернативи, е показателен, че на този етап не може да се говори за свръхпредлагане. Това обаче може да се промени доста бързо предвид малкия обем на пазара.

- Към края на 2016 г. нивото на свободни офис площи падна до 10%. Очаквате ли тенденцията да продължи и през тази година или големите комплекси, които ще бъдат завършени ("Милениум Център", "Сити Тауър"), ще обърнат тренда?
Няма как завършването на "Милениум Център", "Сити Тауър" и други проекти да обърне тенденцията, защото почти всички вече са с доста висок процент на отдадени площи месеци преди завършването им. Освен това този процент ще продължи да се увеличава до пусковия срок. В този ред на мисли процентът на свободни площи до края на годината вероятно ще се запази в рамките на сегашните стойности.

- От кои сектори са най-активните наематели на офис пазара и от какви фактори е продиктуван изборът на България, ако сред тях има международни компании? Очаквате ли промени в профила на най-активните наематели в краткосрочен и средносрочен етап?
За момента най-активни остават технологичните и аутсорсинг фирми, както и международните компании, разкриващи центрове за споделени услуги в България. На този етап не очакваме сериозна промяна в профила на активните наематели.
 
- Икономическото оживление в България, което се случи през 2016 г., прехвърля ли се на офис пазара – има ли все повече фирми, които се разрастват и се нуждаят от допълнителни бизнес площи?
Със сигурност положителните икономически резултати през 2016 г. оказват положително влияние, но разрастването при ползвателите на офис площи се наблюдава вече от доста време. Това именно е причината за тенденцията през последните 2-3 години при основните фундаменти на офис пазара (наеми, свободни площи, обеми на усвояване и т.н.).

- Покрай настоящото и предстоящо офис строителство оформят ли се нови бизнес зони в столицата?
Новите проекти се развиват в утвърдени локации, а като нова зона активно се оформя бул. "Черни връх" в района на "Хладилника".

- За цялата 2016 г. регистрирахте повишение на офертните нива на офис площи клас А с близо 7%, като само за последното тримесечие промяната е с 4,5%. Продължава ли тази тенденция и в първите месеци на 2017 г., или пазарът се стабилизира?
През първото тримесечие на годината се наблюдава стабилизация на наемните нива.

- Каква е ситуацията с наемните нива на офисите клас Б – следват ли те ръста при първокласните помещения и какво развитие ще претърпят през 2017 г. по ваша прогноза?
Не очакваме съществени промени и при наемите на клас Б офис площи. Като цяло при тях през последните години не отчетохме повишението, което претърпяха клас А площите. Това е обяснимо, предвид че основният интерес на наемателите беше към първокласните офиси.

- Очаквате ли през 2017 г. да има повече инвестиционни сделки с офис сгради и от кои страни/региони биха дошли евентуалните купувачи?
Поради покачващите се наеми, ниския процент на свободните площи и липсата на индикации за свръхпредлагане, до края на 2017 г. очакваме да видим както повишен брой, така и по-големи по обем инвестиционни сделки с офис сгради. Привлечени от сравнително високата доходност (8,0-8,5%) по сделки с първокласни офис имоти, сред чуждестранните купувачи са такива от Централна и Западна Европа, както и от Южна Африка и САЩ.