В брой 2 на сп. ГРАДЪТ

- Г-жо Пашова, има ли опасност тези 380 500 кв.м нови офис площи в София, които ще се влеят в пазара в следващите години, да предизвикат свръхпредлагане и натиск върху наемните нива или ограниченото предлагане на първокласни помещения в момента ще доведе до баланс?
Ако търсенето продължи да се увеличава със същия темп, опасност от пренасищане няма. Разбира се, трябва да се има предвид, че има много "спящи" проекти. Ако всички те тръгнат да се реализират рязко, изведнъж, тогава е възможен натиск върху наемните нива. Но въпросните 380 500 кв.м засега изглежда, че ще удовлетворят съществуващото търсене.

- Отчитате ли, че немалка част от новите площи ще бъдат заети  след релокация – преместване на компании от едно място на друго, и така много "стари" сгради ще останат със свободни помещения?
Много е важно какви площи ще бъдат освободени. Има сгради, които нито са клас А, нито са адекватни на търсенето като технически параметри, локация, поддръжка. Тези имоти са друга категория - дори да излязат на пазара, те няма да повлияят пряко и непосредствено на наемните нива при офисите клас А. И нещо друго - в последните години винаги говорим за релокация с експанзия - не просто местене с цел постигане на по-добра среда и финансови параметри, а възможност за разширение на фирмите. Имайки предвид, че около 80 000 кв. метра на година е това, което ние наричаме Net absorption – нетни усвоени площи, засега пазарът изглежда балансиран. Разбира се, това е с уговорката за продължаващо развитие на икономиката. Трябва да се има предвид и че аутсорсинг индустрията (BPO), която е основен наемател, е силно чувствителна и при резки промени в данъчните ставки, в наемите, в максималните осигурителни прагове това неминуемо ще се отрази – не от днес за утре, а в 3-годишен период. Отражение ще има и при сериозни политически промени, по-скоро в международен план, при нестабилност, причинена от вълните имигранти.

- Колкото и грубо да звучи, офис дестинацията България в момента не печели ли от конфликтите в региона на Близкия изток? Възможно ли е да се направи аналогия с туризма, където България спечели клиенти от отлива от Турция и Египет например?
Египет ни е конкурент не само в туристическия бизнес, но и за привличане на компании от BPO индустрията. Но при туризма има друг тип поведение – спонтанно или планирано от индивида. Докато при офис пазара става въпрос за корпоративни клиенти и сигурността е изключително сериозен фактор при вземане на решение за преместване на бизнес. Ние сме в добра позиция, защото сме част от ЕС и НАТО и това като цяло гарантира стабилност. Членството в тези организации помага да не пострадаме при вътрешни политически кризи, които често се случват напоследък.

- В момента отчитате 10% незаети офис площи в София, а за топ 15 проектите - 2%. Това рекордно висока запълняемост ли е от началото на кризата през 2008 г.?
Да, със сигурност. Твърде вероятно тази година незаетите площи ще паднат под 10%. Има и друг феномен – големият процент наети площи още преди пускането им в експлоатация. От една страна, почти няма свободни помещения в съществуващите сгради, а в тези, които още не функционират, заетостта се качва активно.

- Най-активните наематели на офиси в последните години са BPO и IT секторите. Какви са най-важните изисквания на тези фирми, кое ги различава?
Все по-футуристични стават офисите на тези компании. Стана неписано правило да се обособяват места за релакс, игри, фитнес зони, кафенета. По-големите фирми осигуряват детски центрове и така подрастващите винаги са "подръка" на служителите.

- Кои други сектори на икономиката са активни в момента на офис пазара?
Фармацията, но не толкова заради развитие в страната, а по-скоро благодарение на международни сливания и придобивания. Това често води до събиране на едно място на няколко отделно функциониращи компании. Финансовият сектор също може да се отбележи, че се развива добре. Бързо си намериха "място под слънцето" компаниите за бързи кредити и това се отразява на активността им при наемане на офиси.

- Ще продължат ли BPO и IT секторите да бъдат основeн двигател на офис пазара през следващите 1-2 години?
Няма индикации, че ситуацията се променя. Не се наблюдават и негативни тенденции, които да се отразяват на България като аутсорсинг дестинация. Нещо повече – продължава да има нови запитвания, страната още се разглежда като алтернативна локация за отваряне на нови центрове и релокиране на вътрешнофирмени звена. Сериозен проблем за IT сектора беше недостатъчната работна ръка – като брой и квалификация. В тази връзка много фирми създадоха свои обучителни центрове, академии. Много хора започнаха да излизат оттам и да се вливат в пазара на труда. Разбира се, още има какво да се желае.

- Възможно ли е България да откъсне парченце от бизнеса, който би напуснал Великобритания при BREXIT?
При всички положения ще има положителен тласък и за нас. Много важно е как ще се случи BREXIT. Това, че Великобритания вече няма да бъде част от общността, може би ще накара фирми, които са локирани там – не само от финансовия сектор, да изнесат част от дейността си в рамките на ЕС, за да продължат да търгуват, използвайки предимствата на единния пазар.

- Ще има ли в България достатъчно работна ръка, която да поеме част от BREXIT вълната?
Въпросът е на дневен ред. Не трябва да пропускаме и потенциала на градовете извън София.

- Какво се случва там?
През последните години Пловдив стана сериозен център – доста фирми отвориха офиси в града. Интересът продължава и тази година очакваме там да отидат нови фирми от BPO и IT индустриите, които вече присъстват в София.

- В Пловдив има ли проблем с по-ниските наеми, които да правят по-нерентабилна инвестицията в нови офис сгради?
Има такъв нюанс. Наемите в Пловдив са значително по-атрактивни в сравнение със софийските. Ако трябва да сравним офис клас А в двата града, има поне 30% разлика при ценовите нива. Но в Пловдив цената на земята е по-ниска, има и други възможности за оптимизиране на разходите. През т.г. очакваме в града да стартират още проекти за офис сгради. Варна и Бургас също са атрактивни, пазарът не е развит, има възможности за бързо наемане на работна ръка. Във Варна има готови свободни офиси, което понякога е голямо предимство. Аутсорсинг компаниите търсят да открият своя нов център и да направят разширение в рамките на 3-6 месеца – период, който далеч не е достатъчен за строителство на нова сграда.  И този "резерв", който засега е празен, може да се окаже страхотен плюс. В Бургас офис площите не са толкова, но и там предлагане има. Така че през 2017 г. очакваме откриването на амбициозни центрове и в двата черноморски града. Пловдив превъзхожда Варна и Бургас главно с близостта си до София и с насищането на пазара под тепетата е нормално фирмите да гледат следващи дестинации. Обсъждат се като варианти Русе, Плевен, Благоевград и Велико Търново, като фирмите са мотивирани от наличието на висши учебни заведения и подходяща работна ръка. Има и "но" в тези областни центрове – дори в началото търсенето да е за 200 - 300 служители, идеята след това е да се изгради нещо по-мащабно. И ако сега бизнесът е спокоен, че може да направи малък или средно голям център, перспективата още не е много ясна.

- В последните 5 години годишният обем на наемния пазар е между 126 000 и 154 000 кв.м по ваши данни. Каква е прогнозата ви за 2017 г.?
Очакванията ни са за ръст на договорените площи и на нетното усвояване спрямо 2016 г., когато бяха наети 135 400 кв.м.

- През 2016 г. отчетохте леко нарастване на наемите на офис площи в София – каква е моментната картинка?
Офертните нива за офиси клас А в добри, търсени проекти са 13-14 евро/кв.м. Не очакваме движение през тази година, а стабилизиране. Сградите, които са почти пълни, се оформят като продукт за фирмите, които имат по-краткосрочни и малки по обем търсения – не за 5000 кв.м, а за 1000 - 2000 кв.м. За тези площи има достатъчно предлагане, има ценова конкуренция. Когато обаче говорим за 6000 - 7000 кв.м, там предлагане почти няма и собствениците са в по-силна позиция. Така че за проектите, които предлагат големи площи, наемите ще останат по-високи. А при останалите сгради нивата ще се стабилизират и няма да се качат над 15 евро/кв.м.