Икономическият растеж в Европа се очаква да продължи с умерени темпове, тъй като актуалните положителни тенденции на пазара на труда и нарастващото частно потребление биват отчасти неутрализирани от редица пречки за растежа и отслабване на благоприятните фактори. Това гласи есенната прогноза, публикувана вчера, на 9 ноември от Европейската комисия. Според нея ЕК очаква растеж на БВП в еврозоната с 1.7 % през 2016 г. и 1.5 % през 2017 г. Растежът на БВП в целия ЕС би трябвало да следва сходен модел, като прогнозите са за 1.8 % през настоящата година и 1.6 % през 2017 г.
Според предвижданията основният двигател на растежа до 2018 г. ще бъде отново частното потребление, подкрепено от очакванията за продължаващо нарастване на заетостта и леко повишение на доходите. Растежът продължава да бъде подпомаган от благоприятното равнище на разходите по заеми вследствие на силно експанзионистичната парична политика. Очаква се съвкупният бюджетен дефицит в еврозоната да продължи да намалява, а фискалната позиция — да остане нерестриктивна. Инвестициите ще продължат да нарастват.
Политическата несигурност, бавният растеж извън ЕС и слабата световна търговия обаче оказват отрицателно въздействие върху перспективите за растеж. Освен това, през следващите години ще отпаднат благоприятните условия, от които се възползваше европейската икономика в резултат на външни фактори, като например намаляващите цени на нефта и обезценяването на еврото.
Как всичко това влияе на пазара на недвижими имоти? Отговориха участниците в панел 1 на Balrec: Икономика и инвестиционна среда 2016.

Атанас Гаров, управляващ партньор, Garitage Investment Management: Оптимисти сме и затова инвестираме. 2017 ще е по-добра от 2016. Инвеститорите имат основна роля при оформяне на инфраструктурата около големи сгради
Проекти като нашия - би трябвало да има положително виляние върху средата, продължавам темата, поставена от главния архитект на София арх. Здравко Здравкав. Ключов момент беше свързан с транспортните схеми около тези големи проекти. Инвеститорите много често казват - ние ще си направим проекта, инвеститорите - инфраструктурата. Инвеститорите имат голяма роля за планирането и направата на тази инфраструктура. лролята на инвеститора е ключава и за транспортна схема около една сграда. Първото, което направихме, като планирахме нашия проект, е как ще стигат хората до нас. Как тези, които живеят и работят там ще бъдат повлияни, какво влияние ще има върху средата наоколо. Идеята не е да се направи хубав проект, до който трудно да се стига. Затова инфраструктурата беше част от планирането.
Как ще е успешен големият проект - бизнес планът е в няколко части. Разчитаме на продажба на жилища - доста активен сегмент, и на приходи от наеми. На този етап не виждам голям риск. Виждаме само положителни сигнали. Нашият проект ще се развива 7-8 години. Затова го правим и на фази - първа фаза включва 2 офисни сгради.
Разчитаме на реално търсете от пазара.
Оптимистично настроени сме за развитието на пазара на имоти в средносрочен план и затова имаме смелостта да инвестираме. 2016 г. е важна за нас, защото ще стартираме проекта си Garitage park. Той е изцяло насочен към динамиката на местния пазар. Вярваме, че на българския пазар на имоти има място за офиси от типа, който ние ще предложим.
Като инвеститори до момента нямаме проблеми с институциите при процедирането на проекта.
Не бих казал, че имаме огромен проблем с бюрокрацията.

Лъчезар Тодоров, управител на "Тера Тур Сервиз": Моята оценка е умерен оптимизъм, по-скоро растеж
Добра година за летния туризъм в Блгария - ние сме в този бранш от 15 години, това беше най-добрата година, която сме видели. Сега е моментът да реализираме стари или спрени проекти.
Бавно, но сигурно пазарът се развива. Дали ще успеем да използваме този умерен ръст на това устойчиво развитие - зависи от нас. Тази година я разглеждам като възможност за активизиране на смислените проекти. Тя даде глътка въздух на инвеститорите.
Администрацията - нашият конкретен опит е от инвестицията, върху която работим в момента. Един хубав хотел в цевтъра на София ще допринесе за градската среда и предствата за дестинацията. Имаме подкрепата от всички страни. Но всичко е много сложно - всичко трябва да се съгласува на много места. Липсата на чуждестранните инвестиции е именно поради това. Сложност на процеса.
40% са от- сделки с хотели. Защо е така - не е тайна, че хотелският бизнес се развима в края на миналия и началото на нашия век в България. Консолидация в хотелиерския бранш, да но не бързо. Да не забравяме, че 40-те процента от хотели в операциите с недвижими имоти са 1-2-3 сделки.
Лъчезар Тодоров стана собственик на сградата и парцела до паметника на Васил Левски през 2009 година. В интервю за "Градът Медиа Груп" г-н Тодоров каза, че от самото начало, а и през целия този период намерението им и е било да изградят висококатегориен хотел. Всичко това в съчетание със световното ниво на управление на "Хаят" ще създаде високото качество на продукта 5 звезди, от който София се нуждае, смята Тодоров.
Има очакванията за поява на още няколко хотела от висок клас - оттук идва и въпросът за движението на цените на услугите в тях.

Ерден Билгинер, член на борда на директорите, Гаранти-Коза, България: Наблюдаваме положителна тенденция на ръст, надявам се да видим намаляване на бюрокрацията, което ще привличе повече инвестиции. Ние не търсим бърз изход от инвестициата, искаме да останем тук.
Трабва да промотирате България и процедурите да бъдат облекчени. Трябва да се инвестира в хотели, цените да растат, да станат съпоставими с Европа - сега не отговарят на услугите, не съответстват на красотата на града. Имате Витоша, имате крайбрежната зона. В луксозните хотели - само 200 хил. души можем да настаним
Говорим за рискове и за чуждестранни инвестиции. Не се наблюдават рискове в България, пречките са лесни за преодоляване. Има бюрокрация, като кандидатстваш за документ, минаваш през 15-16 служби. Но чуждестранните инвестиции трябва прагматично да гледат на нещата.
Избрахме да инвестираме в България, защото страната предлага много добри възможности. Тя е член на ЕС, има възможност за усвояване на еврофондове, ниски данъци, налична земя на добри цени, висококачествена работна ръка и законодателство в съответствие с Европейския съюз. Качеството на работната сила тук е по-високо в сравнение с останалите балкански страни.
Ерден Билгинер е консултант в борда на директорите на "Гаранти Коза" от 2011 г. От 2005 г. е член е на управителния борд на Турската бизнес асоциация към Американската търговска камара.Завършил е образованието си в Близкоизточен технически университет (Orta Doğu Teknik Üniversitesi) в Анкара.

Пламен Андреев, управител, "Планекс Холдинг": Моят оптимизъм е умерен. Очаквам 2017-а да е малко по-добра. Би следвало България да има политика за възвръщане на имиджа си на туристическа страна
Като цяло се случват много добри неща и дано е продължително. Търсенето на офис площи е добро. Продължаваме да развиваме инвестициите. Моето виждане за бъдещето е умерен оптимизъм, сега е добре.
Пазарът е ориентиран към крайния клиент. Забелязват се оптимизъм и положителни тенденции за развитието на пазара на имоти във всички сегменти. Дано тази тенденция да бъде по-трайна. В момента има ръст в търсенето на офиси под наем, в жилищното строителство и в сектора на хотелите и ваканционните имоти, където тенденцията да се строят нови хотели намалява, а преустройството на стари хотели в апартаменти се увеличава. Клиентът и търсенето се промениха. Пазарът вече е изцяло ориентиран към крайния клиент.
Б ългароя е туристическа страна , а хотели и ваканционни селища не се строят. Би следвало България да има политика Б за възвръщане на имиджа си на туристическа страна. Държавата прави магистрали, но ако не можем да покажем на света атракциите на страната, магистралите остават само за бързо придвижване.

Михаела Лашова, изпълнителен директор на Forton: Умерен ръст на наеми в офис поради по-малко проекти през 2017, умерен ръст - в търговските обеки, рестарт на стари и старитране на нови проекти в жилища, офиси и логистика
Растеж и умерен оптимизъм, е моето становище. 220 млн. евро транзакции - 50% гарантират доходност активите. Има нужда от репозициониране, но все пак има положителен ефект и приходи. 220 млн. евро не е голямо число в сравнение с периода 2007-2008, но това са 48 сделки, това е сериозна активност. Инвеститорите търсят марж 3-4% от нивата на финансиране, доколко това съвпада с интересите - въпрос на преговори, но има сближаване на позициите. Строителни предприемачи, които идват, да развиват нови проекти. Нови проекти се планират за развитие и транзакциите на са парцели говорят за развитие на значителни проекти.
Търсене в логистичния сегмент, подем в оборотите на търговския сегмент, смятам за в бъдеще, че ще е по-добре, умерен оптимизъм, внимателен раст и правилна тенденция.
Банките финансират премерено и прецизират внимателно. Ако политически и икономически запазим статуквото - всичко ще е добре.
"Болната тема на българския пазар, а и не само на него, остава липсата на единен стандарт при оценките на недвижими имоти, което води до различни интерпретации и нерядко изкривява резултатите от тази дейност в полза на възложителя. Така направените оценки не изпълняват основните си функции – да дават точна и надеждна информация за качествата на оценявания актив и неговата стойност." Това каза наскоро за "Градът Медиа Груп" Михаела Лашова по повод предстояща специализирана конференция в сферата на имотите.

Никола Кедов, асоцииран директор, KPMG Bulgaria, и председател на Камарата на професионалрните оценители:Банките имат нагласа да финансират повече в офиси и жилища, но като цяло вече са склонни да финансират недвижими имоти. Очаквам растеж.

Стратегическо значение има на финансирането. Българските банки са предпазливи. Това, което искам да покажа, е слонността на банките да финансират нови и съществуващи проекти. Банките са слонни да финансират проекти, които генерират потоци, не толкова нови - 40%, колкото генериращи приходи - 60%.
В Европа основното финансиране е 44% в офиси, 20% в търговски площи, хотелите са по-назад. Офисите и жилищата са водещи като нагласа на банките по отношение на финанисрането най-общо в европейски план.
Положително развитие - лихвена премия биха приложили банките спрямо нови проекти в Германия. Но вече банките са по-склонни да финансират проекти. От необслужваните кредити 20% имат нужда от преоценка. Банките са големи играчи на пазара на недвижими имоти. Банките са склонни да финансират все повече. Засега в България няма приоритетен сектор за тях, но през 2015 г. банките в България са финансирали 60% готови, 40% незавършени проекти.
Нагласата на банките в сектора на недвижимите имоти зависи от много фактори. Най-важни критерии при финансиране на недвижими имоти е стабилният бизнес модел - качеството на актива. На второ място е репутацията на инвеститора, следвана от финансовото състояние на инвеститора, размера на самоучастие на собственика в стойността на проекта, нивото на предварително отдадени под наем или продадени площи, колко добре е планиран проектът, а разрешителните - получени, наличие на независима оценка и размер на искания кредит - на последно място.
През 2016 г. в Европейския съюз склонността на банките да финансират съществуващи проекти е била по-голяма от тази да предоставят ресурс за нови. В Германия, Австрия и Белгия подкрепят почти равностойно и нови и съществуващи проекти. В България финансираните нови проекти са една седма от финансираните съществуващи.
Банките най-вече предпочитат да отпуснат финанси за офиси, следват търговските и индустриални площи, по-малко - жилищата, а най-малко - хотели и курорти.
Очаквано съотношение между стойността на кредита и разходите за изграждане на недвижим имот в следващите 12 -18 месеца (нови проекти) се движи около 65-70%, понякога достига и до 80%, а за България са около 50-60%, като най-много кредити се теглят за хотели.
Очаквания за предварителна заетост при финансиране на офиси, търговски площи и логистични проекти в следващите 12 –18 месеца е най-голяма при индустриалните и логистичните площи.
В България банките нямат ясно изразено предпочитан клас активи, при финансиране на нови проекти, като водещите са офиси, жилищни и индустриални/логистични площи. През 2015 г. банките в България са финансирали 60% генериращи приходи проекти пред 40% ново-изграждащи се активи. За 2016 г. очакванията са за финансиране на предимно съществуващи проекти. Делът на необслужваните заеми от 25% все още е много висок за банковия сектор в България, което прави банките предпазливи и по-взискателни при вземане на решение. Приблизително 40% от банките участвали в проучването показват, че във висока степен разчитат на външни консултанти, докато за по-малко от 25% от тях това не е от приоритетно значение. Условията за финансиране се подобряват като спада както лихвената премия така и съотношението за покритие на обслужване на дълга.
По отношение на бъдещето, представителите на банковия сектор предвиждат нарастване на портфейла през следващата година, както и положително развитие на пазара като цяло.

Катерина Краева, партньор, Wolf Theiss: Засилен интерес от чуждестранни инвеститори. Банките вече имат нагласа да финансират нови проекти
Приключилата тази година оценка на качеството на активите в банковата система, т.нар. "стрес тестове", показа, че е била сериозно предизвикателство за всички участници на пазара. Най-сериозен проблем при оценките на активи са били кратките срокове, липсата на достоверна информация за имота и на адекватни пазарни аналози, както и често пъти невъзможността да се правят огледи на място.
Финансовият аспект на икономическата среда през тази година са банковите активи и стрес тестовете. Високи нива на необслужваните кредити, как биха влияли върху икономическата среда. Те задължат банковия капитал, понижават доходността на банките и повишават цената на финансирането и за банките, и за крайните клиенти. В сегмент, кото разчита на външен капитал. Последните 10 години необслужените кредити се повишиха. Нивото им през март на показа 40%. Мерки се взеха за създаване на стабилна среда. Да се ограничи негативният ефект от тези кредити. През 2014 г. за първи път в Австрия за преструктуриране на банките се направи преглетд на банковите активи. Такъв преглед в България завърши през август.
Очакваме повече сделки с недвижими имоти, оценката на активите от страна на банката и от страна на ивеститорите се разминават. Тази разлика трябва да бъде смалена и позициите - сбижени. Отключването на сделките с недвижимите имоти води да по-голяма активност. Въпреки резултатите от стрес тестовете - след приключването на анализа на Централната банка - допълнителни провизизи в сегмента на корторативните кредити и повече средства към нови проекти. България е част от по-общ пазар и насочването към нас след преглед на условията в съседните държави. В България, Унгария и Сърбия времето за инвестиции е облачно, но със слънче, а в Румъния, Словения, Хърватска - слънцегреенето за инвестициите сякаш е постоянно.

Модератор на панела ебешеГеорги Киров, директор оценки и инвестиции, Colliers International, който преди време каза: Развръзката ще дойде през 2017-2018 година. Той се присъедини към умерения оптимизъм на колегите. Георги Киров участва в осъществяването на едни от най-значимите транзакции в областта на инвестиционното консултиране на българския пазар, включително процедурата по продажбата на Бизнес Парк София – най-големият бизнес проект в района, придобиването на DHL Logistics center , където представлява купувача – Landmark, продажбата на Praktiker Portfolio в България, както и множество оценки, инвестиционни проучвания и анализи.
Той е на мнение, например, че "Интересът към страната е умерен, но в известна степен по-висок от 2015 г.". Инвеститорите предпочитат имоти с потенциална цена между 30 и 50 млн. евро, а предлагането от България в момента е на активи над 100 млн. евро, посочва обаче Киров. Такова е мнението му по повод тазгодишното международното изложение Expo Real в Мюнхен.