Г-жо Лашова, вече 10 години "Фортън" е на пазара в България, може ли да припомним основните тенденции, които откроихте?
- През изминалите десет години пазарът на бизнес имоти преживя пълен цикъл на растеж, криза и възстановяване, което наблюдаваме в момента. Може да се каже, че това беше десетилетието на проектите и натрупването на критичен обем площи във всички сегменти на пазара на бизнес имоти.
След кризата и застоя през последните години в момента наблюдаваме възстановяване на предприемаческата и инвестиционната активност, но вече под различен знак. След предишния ентусиазъм сега пазарът стана по-зрял и ясно се открояват работещите модели. Съответно и подходът е различен - ако в годините на т.нар. бум до 2008 г. се залагаше на мащаба, всеки проект беше по-голям от предишния, сега фокусът в много по-голяма степен са клиентите. Банките отново финансират имотни проекти, но вече опитът на инвеститорите и финансистите е от решаващо значение.

Инвестиционният пазар: какъв е обемът от началото на годината, кой какво продава?
- От началото на годината до момента инвестиционният обем на пазара на бизнес имоти е приблизително 150 млн. евро. Пазарът остава силно доминиран от сделки за земя за развитие на жилищни, офисни, индустриални проекти и такива със смесено предназначение. Сделките с подценени имоти, които бяха двигател на пазара през миналата година, вече изчерпаха потенциала си и инвеститорският интерес вече е насочен към първокласни активи във всички сегменти на пазара. Успоредно с това се задържа и интересът към парцели за развитие на проекти в София и големите градове. Към момента инвеститорите в бизнес имоти разчитат предимно на собствено финансиране, въпреки че банките вече също са готови да финансират подобни придобивания.

Офисите: как се промени търсеният продукт, какъв е пайплайнът, как се движат цените?
- Профилът на наемателя не се е променил за последните две години - пазарът в София и големите градове остава доминиран от IT и Business Process Outsourcing (BPO) секторите. През последните месеци в резултат от вълната на сливания и придобивания в световен мащаб наемателите от тези индустрии се разраснаха и търсят по-големи офиси. Може да се каже, че ако допреди това обичайното търсене беше в рамките на 500 - 1000 кв.м, сега вече е в диапазона 2000 - 4000 кв.м. Запазва се и търсенето на площи в рамките на 100 - 300 кв.м, основно от страна на стартиращи бизнеси. Променящият се тренд влияе и на типа площи, търсени на пазара – наемателите се ориентират към по-мащабни проекти, които обезпечават както сегашното им търсене, така и бъдещо разрастване. Съответно етажните плочи трябва да са над 1000 кв.м, за да може офисът на съответния наемател да е разположен на максимум 2-3 нива. След първата вълна от разрастване на IT и BPO бизнеса извън София миналата година компаниите все по-често разглеждат опции за отваряне на офиси в големите градове като Пловдив, Варна, Бургас и делът на тези пазари в общия обем наемни сделки нараства.
Що се отнася до доходността при инвестиционните продажби на офис пазара, за момента нивата са около 8.5% с тенденция да слязат до около 8% през следващата година. Не очакваме в рамките на този период тя да падне до нивата отпреди кризата.

Ритейл: какво се случва със замразените или неработещи проекти извън столицата, търсенето на нова идентичност ли е решението за старите проекти в столицата?
- Намирането на решения за замразените в строеж или неработещи търговски центрове е индивидуално в зависимост от локацията, наситеността с търговски площи, покупателната способност в съответния град и редица други фактори. През последните години имаме случаи както на реструктуриране на молове с потенциал да подобрят пазарните си позиции (City Center Sofia, Panorama Mall), така и рестарт на проекти, които вероятно ще се развиват извън пазара на търговски площи (Galleria Varna).
В София пазарът все още усвоява новите площи от третата вълна на разрастване, която приключи миналата година. Като цяло обаче търговските центрове в столицата се открояват със собствена идентичност на базата на локациите и концепциите си и това заедно с липсата на значими нови проекти обещава стабилен и балансиран пазар в близките години.
Показателят "квадратен метър търговска площ на човек" е наложил се в практиката измерител на наситеността на даден пазара с обекти за търговия. В България отчитането на този показател бе заимствано от опита на международни консултантски компании с традиции на пазара на бизнес имоти и не виждаме основание да се поставя под съмнение актуалността му. Естествено с уговорката, че оценката на даден пазар на търговски площи винаги е комплексна и не бива да се базира само на един показател.

Индустриални и логистични: от build-to-suit към спекулативни ли е новината от последните месеци?
- Действително през последните месеци доверието в пазара на индустриални имоти се връща и отново наблюдаваме развитие на спекулативни проекти в София и близките райони. Като пример мога да посоча започването на втората фаза от строителството на East Ring Logistics Park край Нови хан, след като първата беше успешно отдадена под наем малко след завършването й. По наши изчисления от началото на годината в София е започнало строителството на над 30 000 кв.м складово-логистични площи за отдаване под наем в рамките на четири големи проекта.
Този сегмент от пазара ще продължи да се развива и очакваме започването на нови проекти през 2016 г. Съответно бързината при отдаването на спекулативните площи и наемните нива ще предопределят дали ръстът при това строителство ще продължи, или новото предлагане ще запази сегашния темп от около 20 - 30 хил. кв.м годишно.
Добрата новина е, че успоредно с възстановяващите се инвестиции в площи под наем можем да говорим и за продължаващо развитие на build-to-suite проекти, както и на такива за собствено ползване. Примерите са десетки в цялата страна, главно при производството на автомобилни компоненти и в леката индустрия - резултат от тенденцията за изнасяне на производства, offshoring и near shoring, която наблюдаваме през последните години.

От кой момент нататък може да се говори за опасност от балон и какви са движещите фактори?
- Към момента категорично няма индикации за балон на пазара на бизнес имоти както по отношение на цените, така и на обема ново строителство. Наемните цени във всички сегменти са стабилни или отбелязват лек ръст в резултат от дисбаланса между търсене и предлагане след годините на слаба предприемаческа активност. Годините на кризата отрезвиха собствениците, които имаха прекалено оптимистични очаквания, и към момента можем да говорим за напълно съобразени с пазарните реалности наемни нива.

А за следващите десет години: каква е тенденцията в сектора в резюме?
- Както споменахме и в началото, пазарът на бизнес имоти в България се преориентира от "състезание на проекти" към инвестиции с все по-ясен фокус върху клиента. След първоначалното натрупване на площи сега пазарът навлиза в по-зрял етап от развитието си и във всички сегменти вече се открояват добре работещите модели и проекти срещу такива, чиито пазарни позиции трябва да бъдат преосмислени. Това се случва в контекста на глобален свят, в който комуникациите и развитието на технологиите влияят върху всички сфери на бизнеса и ежедневието на хората. Сградите стават все "по-умни" и "по-зелени".
При офис площите навлиза концепцията за гъвкаво офис пространство с повече места за срещи и почивка, на изнесеното работно място и възможността за работа от дома. При пазаруването ключовата дума е "удобство". Електронната търговия нахлува в живота ни с бързи темпове, пазарува се по всяко време и навсякъде, стига да е бързо и удобно... Това неизбежно ще промени бизнеса на ритейлъри, инвеститори в търговски и складови площи, компании за логистични услуги, накратко - на всички по веригата на доставка. Нарастващото влияние на тези тенденции налага внимателно планиране на новите проекти във всички сегменти на имотния пазар, за да са в крак с потребителските нагласи и очаквания. От наша гледна точка това означава и включване на консултанти на все по-ранен етап от подготовката на проектите и все по-ключовата им роля при пазарната реализация на бъдещите сгради.