Г-жо Василева, можете ли да коментирате има ли раздвижване на пазара на ипотечни кредити? Какво е търсенето - кой и какво търси и къде се срещат интересите на кредитоискатели и кредитодатели?
- Според мен обликът на жилищното кредитиране в днешни дни се формира от два основни фактора. На първо място, банковото финансиране за жилища е все по-достъпно като цена в България. В допълнение условията са все по-ясни и прозрачни.
Данните на БНБ сочат, че новоотпуснатите кредити от банките са на ниво около 600 – 640 милиона евро годишно и бележат сериозен спад спрямо годините преди кризата (2007-2008 г.). Очакванията за по-сериозно раздвижване в сектора все още не са се материализирали. Надявам се да имаме по-сериозен ръст през 2015 г. и занапред. Друг очевиден факт е, че ефективният лихвен процент и производната обща цена на кредитите, т.нар. ГПР, бележат сериозен спад и към септември 2014 г. са на по-ниско ниво от предкризисните години. Alpha Bank е на водещо място по отношение на нива на ГПР на пазара при сравними условия (превод на заплата, пакет услуги към сметката и др.).
По отношение на втория фактор смятам, че днес има достатъчно яснота и прозрачност в кредитирането. Клиентите трябва да са добре осведомени и да взимат информирани решения, което неминуемо е свързано с проучване на офертите и условията по тях. Тази прозрачност не се дължи единствено на изменението на законодателството в сила от юли тази година. Според мен за това допринасят и съживяването на конкуренцията в кредитирането, съзряването на банките в корпоративно-социален смисъл и най-вече добрите примери от някои от тях. Щастлива съм от факта, че Alpha Bank е един от добрите примери за това, водена от кредото на дългосрочното, лоялно и коректно отношение към нашите клиенти. Целта ни е не само да продаваме кредити, а и да развиваме пазара, да представяме иновативни и конкурентни решения за финансиране според нуждите на клиентите и да градим доверие у тях.
Що се отнася до спецификите на сектора тази година, за нас в Alpha Bank, както и за целия пазар, основните сделки се извършват в големите градове, като София-град е с над 40% дял от осъществените сделки, следван от Пловдив, Варна, Стара Загора, Русе и Бургас. Спокойно мога да кажа, че сделките са сложни. Почти всяка се разглежда индивидуално. Процесът отнема време, основно поради административно-правни фактори, свързани със статута на обезпечението и документите по една сделка. Според данните на Alpha Bank отпуснатите кредити са предимно на активни хора с доходи от трудови правоотношения, 25-45-годишни. Типът на финансираните имоти е основно монолитно строителство (около 80% от сделките), като превес има новото строителство (след 1998 г.). Средният размер на кредитите е около 35 000 евро или равностойността им в левове, като тук следва да отбележа, че това е средният размер за страната. В София тази стойност е значително по-висока – близо 50 000 евро. Клиентите осигуряват средно 30% самоучастие при над 60% от извършените сделки. Не очаквам това да се промени, но предвиждам запазване и увеличение в броя на запитванията и отпуснатото финансиране, поне що се отнася до Alpha Bank.
Прави впечатление, че кредитите за ремонт губят популярност, изместени до голяма степен от потребителските кредити, които са с все по-високи размери, конкурентни ценови условия и най-вече без ангажимент за учредяване на ипотека и заплащане на таксите, свързани с това.
Наблюдава се увеличаване на сделките за покупка на имоти в брой, а от друга страна – увеличаване и на депозираните искания за предсрочно погасяване със собствени средства.

Какво предлага Alpha Bank България? Можете ли да коментирате ипотечните заеми с фиксирана и с плаваща лихва?
- Водени от убеждението, че за доброто кредитиране са нужни яснота и прозрачност, още в началото на 2011 г. предложихме първия у нас жилищен кредит с фиксирана лихва за 3, 5, 7 и дори 10 години, при това на изгодна цена – Alpha жилищен кредит "Перфекто". Тогава основният въпрос, който ни задаваха, бе дали това наистина е фиксиран процент, или може да бъде променян. Всички се убедиха, че това е наистина фискиран процент. Жилищен кредит "Перфекто" дава възможност кредитополучателят да планира дългосрочно семейния си бюджет и гарантира стабилност и предвидимост на месечните вноски. След изтичане на първоначалния период с фиксиран лихвен процент лихвата се образува отново напълно прозрачно, като е обвързана с пазарния индекс 3M EURIBOR. Информацията за нивото му е достъпна във всеки момент и не се определя от банката.
Днес ние сме сред водещите банки като условия и обща цена в сектора и с Alpha жилищен кредит "Вкъщи". Често го определяме като кредита, който предлага комфортна лихва, уютни условия и прозрачна цена. Лихвените проценти са на изключително ниски нива и се образуват на базата на пазарните индекси 3M EURIBOR и 3М SOFIBOR. Комфортните условия се допълват и от това, че няма такси и комисиони (за кандидатстване и одобрение, за усвояване и управление и при предсрочно погасяване), и от изключително изгодните условия за рефинансиране. За спокойствието допринася и възможността новодомците да могат да намалят месечната си вноска с до 30% по време на гратисния период, като използват спестените средства, за да усъвършенстват дома си – например за ремонт или обзавеждане.
Без значение кое финансово решение ще изберат, клиентите могат да получат и допълнителна сигурност със застраховка по програма "Alpha Защита на плащанията", която покрива вноската по кредита при непредвидени обстоятелства. Освен това даваме и възможността за предварително одобрение по жилищните кредити, което е валидно за период от 3 месеца и осигурява повече свобода при търсенето на нов дом.
Развитието на тези продукти даде резултат в постоянно нарастване на запитванията за жилищно финансиране при нас с темпове от близо 80% и увеличаване на новоотпуснатите жилищни кредити с 60% към края на октомври спрямо миналата година. Ръстове от над 40% бележим и спрямо 2012 и 2011 г. Това показва, че там, където има ясна стратегия и инвестиции в изследването на потребителските търсения и разработването и предлагането на добри решения за финансовите нужди на потребителите, при това комплексни, там има и добър резултат. Но този резултат изисква време и постоянство, за да заслужим доверието на клиентите си.

Какви са вашите изисквания към имотите, които да бъдат закупени с ипотечен кредит от Alpha Bank - само "качествени" имоти ли се финансират, какви трябва да бъдат те? А изискванията към клиентите?
- Жилищните кредити от Alpha Bank са предназначени за финансиране на покупка, строеж и ремонт на жилищни имоти. Има възможност и за рефинансиране на съществуващи кредити както за съществуващи, така и за нови клиенти. Размерът на финансиране се определя от профила на клиента, типа и състоянието на имота, оценката на риска. Факт е, че поне в Alpha Bank голямата част от запитванията са за монолитно строителство, както и реализираните сделки. И това е нормално, като се има предвид профилът на клиентите и основната цел на кредита – в най-общия случай покупка на ново жилище, като например първи собствен дом или осигуряване на по-добро и по-голямо жилище за семейството, от хора в активна възраст със стабилни доходи.

Каква е ролята на рефинансиращите ипотечни кредити, доколко навлязоха и се ползват активно?
- При анализа на съотношението кредити за покупка на ново жилище и кредити за рефинансиране наблюдаваме тенденция към засилване на рефинансиранията като дял от новата продукция. В Alpha Bank очаквам към края на 2014 г. той да е около 20-22% от обема на новите кредити спрямо 14-15% за изминалата година.
Това се дължи на няколко фактора: oт една страна, на конкурентите условия на финансиране, проактивния и индивидуален подход, които предлагаме в банката. Желанието на клиентите да оптимизират разходите си по кредита и съответно да увеличат разполагаемия си месечен бюджет са съществен мотив да търсят възможности за рефинансиране. От друга страна, тази тенденция е резултат от обективната ситуация на пазара, произтичаща от намалените разходи за промяна на обслужващата банка, отпадането на комисионата за предсрочно погасяване и широката информираност на потребителите за новите условия по потребителски и ипотечни кредити, въведени от 23 юли.

Можете ли да коментирате наскоро направените законови промени, свързани с финансови особености на кредитирането като различните такси, възможности за предсрочно погасяване, и т.н.?
- Промените обхващат широк спектър от изискванията и условията, приложими по потребителските кредити, кредитни карти и ипотечни кредити. Обществеността беше добре запозната с тях чрез масираната медийна кампания и коментари, съпътстващи изменението в закона. По-основните от тях касаят формирането на лихвата при кредитите въз основа на пазарни, широкодостъпни и обективни индекси, с ясна формула при изчислението. Важна част са и промените, които не само водят до по-изгодни и ясни условия за клиентите, но и допринасят за по-добра информираност. Това са отпадането на таксите при усвояване и управление на кредитите; отпадането на такса при предсрочно погасяване след първата година; невъзможността за едностранна промяна по основните параметри на кредитите. Трябва да отбележим, че това е валидно за кредити в размер до 147 хиляди лева. Ние в Alpha Bank сме въвели тези промени и изисквания в условията на всички кредити, които предлагаме, независимо от този праг, защото смятаме, че така е най-ясно и разбираемо за клиентите.

Жилищен имот с инвестиционна цел или депозит - какви трябва да бъдат имотите, подходящи като инвестиционна алтернатива?
- Смятам, че еднозначна рецепта за решение на такъв въпрос не съществува. Това зависи от индивидуалните нужди на клиента и от неговите очаквания. Имотите, подходящи за инвестиционна алтернатива, трябва преди всичко да бъдат конвертируеми и да осигуряват възвращаемост. Това до голяма степен се определя и от качеството и цената на имота, така че стойността му да устои и да се увеличи във времето. Препоръката тук би зависила от личното състояние, очаквания и нагласи на клиента. Аз лично съм привърженик на балансирания портфейл, който включва депозитни инструменти и сметки, продукти със спестовен план за бъдещето, инвестиционен тип застраховки и, разбира се, недвижимо имущество. Не бих предприела инвестиция единствено в имот.

Пазарът на ваканционни имоти - какъв е интересът към такива имоти?
- Важно е да се отбележи, че интересът е по-скоро към подценените имоти от вторичния пазар, които се предлагат на добра цена и могат да осигурят възвращаемост, тъй като се възприемат като добра инвестиционна алтернатива. Според мнението на пазара се наблюдава засилен интерес към закупуване на имоти с ваканционна цел в районите на Банско, Боровец, както и по Черноморието. Интерес има, разбира се, и към високия клас качествени ваканционни имоти, основно в сегмента на по-заможните клиенти. По общи наблюдения закупуването на ваканционни имоти се случва по-скоро със собствени средства, с много нисък процент банково финансиране. Разбира се, тук от значение е и конкретната стратегия на всяка банка, що се отнася на профила на купувачите. Например, голяма част от тези имоти се купуват от чуждестранни граждани, а банките имат различна политика в това отношение.

Пазарът на луксозни имоти - за него не е имало криза, доколко се възползва от предоставяните от вас възможности?
- Определено наблюдаваме раздвижване в търсенето на луксозни имоти, особено през последните 1-2 години. В този сегмент сумите са доста по-високи от средните, съответно клиентите се отличават с по-високи доходи от средните и с добра професионална реализация – управленски позиции, собственици на бизнес, клиенти, практикуващи свободни професии, и други. В момента на кандидатстване за кредит този тип клиенти обикновено вече са набелязали и дори избрали желания имот, имат ясна идея какво искат да закупят и конкретна договорка с продавачите. Всичко това определено скъсява процеса и в голяма част от случаите тези сделки приключват успешно.
В Alpha Bank се радваме на такъв интерес и запитвания за кредити за закупуване на луксозни имоти от хора, които предпочитат кредитиране при плаващ лихвен процент, при което всяка сделка се разглежда индивидуално и при конкурентни условия. Alpha жилищен кредит "Вкъщи" определено е предпочитаното решение за този тип клиенти. Освен че предлагаме гъвкави възможности според предпочитанията им, като например индивидуални условия, погасителен план с равни или намаляващи вноски и ускорена процедура за разглеждане и отпускане на финансирането, осигуряваме и изключително прозрачни условия на финансиране.