• Инвеститорите търсят активи, които да съхранят стойността на парите им при продължаващата инфлация, сочат анализите на Cushman & Wakefield Forton
• Ритейл парковете движат пазара на търговски площи, но обемът им е далеч от този в Централна и Източна Европа

Ръстът в лихвените нива се отразява на инвестиционния пазар на бизнес имоти и у нас, внасяйки несигурност сред участниците. Макар атрактивните обекти със стабилна доходност и знаковите активи да остават във фокуса на инвеститорите, трудната предвидимост през предстоящите зимни месеци ще рефлектира в по-ниска инвестиционна активност. Това се посочва в обзора на Cushman & Wakefield Forton за пазара на бизнес имоти у нас от началото на 2023 г. до момента.

“Продължаващата несигурност по отношение на икономическата среда и ръстът на лихвите правят инвеститорите предпазливи. Наблюдаваме засилен интерес към активи, които имат потенциал “да консервират” парите, т.е. да запазят стойността си и да генерират устойчиви нива на доходност. Към момента много инвеститори припознават като такива хотелските, търговските и във все по-голяма степен – жилищните имоти като инвестиционен актив. Докато например наблюдаваме отлив на интерес от офис площите, освен ако не се говори за топ активите”, коментира Явор Костов, управляващ партньор в Cushman & Wakefield Forton.

По данни от международните пазари за деветмесечието на годината инвестициите в бизнес имоти търпят силен спад във всички сегменти на пазара. Статистиката на Cushman & Wakefield Forton показва 110 млн. евро обем на инвестициите в бизнес имоти за периода, като в това число не влизат придобивания на парцели. Интересен тренд е първата блокова сделка с жилищни имоти като актив, генериращ доходност.

Към момента трендът в Европа, и в частност – в нашия регион, е продължаващ ръст на лихвите, който води и до покачване на търсената от инвеститорите доходност. Според прогнозите на Cushman & Wakefield този тренд ще се забави и обърне след средата на 2024 г. Очаква се това да доведе до раздвижване на инвестициите в бизнес имоти и началото на възходящ цикъл на пазара, като ефектът ще се усети след началото на 2025 година.

ТЪРГОВСКИ ПЛОЩИ

Ритейл парковете остават основният двигател на пазара на търговски площи през последното тримесечие. Нови 4 парка с обща площ 70 000 кв. м бяха отворени само през летните месеци. Така общият обем на този тип площи достигна 460 000 кв. м, с което вече надхвърля 50% от общата площ на шопинг центрове у нас.

„Въпреки засилените инвестиции в ритейл паркове, България все още е с най-ниска гъстота в Централна и Източна Европа – 56 кв. м на 1000 жители. Страната ни е последвана от Сърбия с 60 кв. м/1000 жители, а в Румъния този показател е равен на 85 кв. м. В държави като Чехия и Унгария гъстотата на ритейл парковете е тройна”, коментира Георги Муховски, заместник мениджър Търговски площи в Cushman & Wakefield Forton.

По думите му, дискаунт веригите и модните брандове са най-активни в стремежа си да се възползват от активното навлизане на ритейл парковете.

От компанията отчитат относително активно трето тримесечие като откриване на нови площи, отново благодарение на отворилите ритейл паркове. Над 80% от сделките са резултат от динамиката при ритейл парковете, а останалите 20% са главно за площи в търговските центрове. Делът на свободни търговски площи остава без значими промени през периода.

„Трендът на силна активност ще се задържи поне до края на годината. Още 4 ритейл парка са в готовност да отворят врати в рамките на последното тримесечие на 2023 г. Това ще катализира активността, характерна за празничния сезон и ще придаде допълнителна динамика към традиционно силния за ритейлърите период”, коментира Георги Муховски.

Стабилни наеми с потенциал за леко повишение, отчитат още от компанията. Нивата в търговските центрове остават без промяна – 36 евро/ кв. м, а доходността от първокласни площи се покачва до 7,75%.

ОФИС ПЛОЩИ

Умерена активност демонстрира пазарът на офис площи в столицата с общо 38 690 кв. м отдадени площи. Това е малко над средните нива за съответния период през последните 5 години и с 54% повече от третото тримесечие на 2022 г. Въпреки това темпът на усвояване е относително бавен, а броят огледи преди всяка сделка остава висок. Преместванията и подновяванията на съществуващи договори продължават да задават картината на пазара, докато разширенията на наематели са едва около 20% от общия обем сделки. 

„Тенденцията на хибридна работа продължава да е актуална, особено в ИТ и BPO сектора, а кризата доведе до известно охлаждане именно в тези индустрии. Това налага преосмисляне на концепциите на офис пазара, повече гъвкавост и фокус върху сервизираните и споделени офиси, които се превръщат във все по-значим фактор”, коментира Йоанна Димитрова, зам.-мениджър Офис площи в Cushman & Wakefield Forton.

Интересна тенденция при споделените офис площи е засиленият интерес от страна на корпоративни наематели и отварянето на нови обекти в офис сгради. Докато в началото наблюдавахме откриване на класически коуъркинг пространства, насочени към дигитални номади и фриленсъри в централните части на София, през последната година расте търсенето на сервизирани офиси в рамките на големи офис проекти. Такива площи се търсят от малки, но бързо растящи компании или от корпоративни наематели за нуждите на отделни екипи. 

По данни на Cushman & Wakefield Forton към края на третото тримесечие в София оперират близо 64 000 кв. м гъвкави офис площи, което включва коуъркинги и споделени офиси в рамките на големи офис проекти. Още близо 9 000 кв. м са в процес на развитие и се очаква да излязат на пазара в рамките на следващата година.

Заради относително свития наемен пазар завършването на нови офис сгради е слабо и много проекти се отлагат във времето. През третото тримесечие на 2023 г. бе завършен само един малък проект, а обемът на площите в строеж остава трайно под 200 000 кв. м. 

Липсата на ново предлагане задържа дела на незаетите площи в София около 16% с незначителни ръстове и спадове през отделните тримесечия. Ако търсенето не отбележи ръст, очакванията са този процент да нарасне през следващата година със завършването на нови проекти на пазара. По-високата незаетост ще е основно за сметка на по-стари и амортизирани сгради, очакват от Cushman & Wakefield Forton.

Наемите продължават лекото си покачване, достигайки 16.5 евро/кв. м за първокласни офис площи в централната част на София. Клас А офисите по протежение на големите булеварди се отдават за 13-15 евро/кв. м.

ЛОГИСТИЧНИ ПЛОЩИ

Предлагането на индустриални площи и складове в София продължи да бъде ограничено и през последното отчетено тримесечие. Слабо бе и търсенето за периода – то бе генерирано основно от фармацевтични наематели и такива, занимаващи се с индустриални технологии. Според експертите от Cushman & Wakefield Forton обаче забавянето е временно явление, което ще бъде последвано от ръст на активността.

„Добрата новина е, че строителството в сектора продължава. Обемът на индустриалните и складовите площи в процес на изграждане нарасна с 15% на тримесечна база до над 330 000 кв. м. Поне пет от най-големите търговци на дребно в страната както на хранителни, така и на нехранителни продукти, изграждат нови или разширяват съществуващи складови бази. В допълнение – все повече участници на този пазар се адаптират към новите условия. Те разбират, че цената на енергията играе важна роля за крайното решение на наемателите и са готови да инвестират в енергоефективни решения”, коментира Жоро Ангелов, мениджър Индустриални и логистични площи в Cushman & Wakefield Forton.

Според него, раздвижването на пазара е сигурно, като поне десет проекта ще бъдат финализирани до края на годината.

Индексирането на наемите през тримесечието доведе до лек ръст в нивата им. Те се покачиха до 5.30 евро/кв. м за обекти над 10 000 кв. м. и 5.70 евро при по-малките квадратури. По всяка вероятност този тренд ще се запази, което важи и за продължаващото повишение на доходността в резултат на растящите лихви – през третото тримесечие тя нарасна до 7.5%, посочват още от Cushman & Wakefield Forton.