Savills Research European Hospitality 2024: Възстановяване, нови тенденции и инвестиционни възможности
Вижте cтaтиятa в бpoй 4/2024 нa cпиcaниe ГPAДЪT
Основна тенденция на повечето от хотелските пазари в Европа през 2023 г. е сериозният ръст на среднодневния приход от стая (ADR). Към декември 2023 г. за Европа тези числа са с 25.9% над същия период за 2019, но се нормализират до 4.6% на годишна база при RevPAR (приход от стая) от 8.8%. Пазарите с най-голям ръст на приход от стая са и най-атрактивните за международния туризъм. Сред петте топ градски туристически пазара в Европа са Рим и Париж, съответно с 51.9% и 51.8% ръст над приетата за базова 2019 г., което гарантира реално възстановяване на заетостта.
В различните подсектори очакваните стойности на възстановяване са различни, особено на фона на показателите на пътуванията през най-големите европейски летища, които още не са напълно възстановени в сравнение с декември 2019 г. Според прогнозата на Oxford Economics до края на 2024 г. вътрешните пътувания в Европа ще бъдат на нивата си отпреди спада, а през 2025 г. се очаква 10% ръст.
Търсенето: нарастващ апетит за регионални и за по-дълги пътувания
Комбинация от фактори движи търсенето. В краткосрочен план - нарастващият апетит за регионални и по-дълги пътувания. По данни на Tourism Economics пътуванията продължават да бъдат приоритет за потребителите в различни държави, като разходите за вътрешни и международни пътувания в Европа и Северна Америка възлизат на 8% от потреблението за 2023 г. Тези числа отговарят на нивата от 2019 г. с очаквания за ръст през 2024 г. Потребителските настроения подкрепят прогнозите - по данни на European Travel Commission (ETC) 68% от участниците в последното проучване планират международно пътуване в рамките на шест месеца. Това се случва на фона на ръста на разходите на домакинствата благодарение на икономиите по време на пандемията - към декември 2023 г. депозитите на населението са 16.7% над средното за същия период на 2019 г., особено при по-заможните. Друг фактор е забавянето на инфлацията в много икономики. Реалният разполагаем доход за Великобритания и Германия се очаква да нарасне средно с 1.5% през 2024 г. при прогнозни 1.7% годишно до 2027 г.
Сред рисковете за растежа и като цяло за хотелиерско-туристическия сектор са забавянето на икономическия растеж и геополитическата несигурност в Близкия изток. Забавянето на пътуванията от Китай в Европа е с 67% под нивата от 2019 г. - резултат от визови и авиотранспортни ограничения, но също така и предпочитания за вътрешни пътувания. Това по-бавно възстановяване може да бъде проблем за традиционно силно посещаваните от Китай дестинации като Париж и Милано, особено на фона на възстановяването на туристите от Северна Америка. Пазарите на Индия, Южна Америка и Азиатско-Тихоокеанския район до голяма степен могат да компенсират този негативен тренд.
Най-добрите перспективи - за най-луксозните хотели и за бюджетните варианти на ключови дестинации
Не само потребителите се оплакват от инфлацията през последната година - операторите в хотелския сектор също изпитаха всички икономически неудобства на свитите нива на печалба. Все пак те бяха преодолени до голяма степен от ръста на среднодневния приход от стая и подобрената ефективност в сектора. По данни на Hotstats през август 2023 г. брутната оперативна средногодишна печалба на редица ключови европейски пазари като Великобритания, Германия и Испания изпреварва данните за 2022 г., а за Испания - дори нивата от 2019 г. Истинското предизвикателство обаче може да бъде през 2024 г. въпреки забавянето на инфлацията до 2.9% през Q4 2023 с прогнози за намаляване на фона на по-ниските енергийни разходи. По данни на STR Costar експлоатационните разходи на хотелска стая намаляват до 7.70 евро за юли/август 2023 г., или с 29% по-малко от 10.88 евро през Q1 2023. Числата остават все пак с 39% над данните за 2019. Дори при намаляване на инфлацията при храните недостигът на персонал обаче остава важен фактор и оказва натиск за ръст на разходите за труд.
Тези фактори поддържат стратегии към висок среден приход от стая за сметка на увеличаване на заетостта. Операторите могат да се насочат към увеличаване на доходността чрез оперативна ефективност, но някои могат да се насочат и към излизане от сектора.
Един от изводите е, че за най-добрите луксозни хотели на пазари - ключови дестинации, перспективите за ръст на приходите са силни за сметка на натиска на разходната част. Хотелите с по-ограничена функционалност, особено бюджетните хотели и сервизираните апартаменти, при които значението на персонала и на изхранването е ограничено, също имат добри перспективи. В частност при сервизираните апартаменти потребителската привлекателност и типични високи нива на печалба ги правят атрактивна инвестиционна възможност.
Експанзия на ултралуксозните хотели
Търсенето на ултралуксозни хотели е забележима постпандемична тенденция. Като се опитват да капитализират на основата на привидно нееластичното търсене на нишовата си клиентела, луксозните хотели вдигат цените и разширяват своето присъствие в цяла Европа - на нови локации на основата на договори за управление. Според анализ на Savills на данни за луксозни брандове като Mandarin Oriental, Four Seasons и Belmond до 2028 г. се очаква увеличение с 49.3% на луксозните хотели в Европа, или около 4000 нови стаи при средногодишен ръст 2.6% за петте години преди пандемията.
Mandarin Oriental например регистрира експанзия с откриване на девет нови хотела в цяла Европа при 13 към момента. Six Senses ще утроят своето присъствие с нови 15 проекта на континента до 2028 г.
Градски или ваканционни?
Хотелските стаи в градски локации в момента са 74.7% от наличностите в Европа с тенденция да достигнат 67.1% до 2028. Въпреки че някои брандове остават фокусирани в градовете за новите си проекти, други диверсифицират своето портфолио в курортите. Rosewood ще отвори своята първа курортна локация през 2024 г. с хотел с 98 легла в Залцбург. Преди пандемията средногодишният петгодишен ръст на броя на стаи в курортите изпреварва стаите в градски локации при съответно 3.7% и 1.8%. Тенденцията продължава до 2028 г. с прогнозни съответно 10.3% и 9.4%.
Секторът с най-добър инвестиционен потенциал: дългосрочно градско обитаване
Сервизирани апартаменти, апартхотели и дългосрочен престой бяха първите сегменти, които отскочиха след края на пандемията. Сервизираните апартаменти например отново се радват на висока заетост - 81.4% за Лондон към октомври 2023 г. при 79.6% за Европа. Една от причините е възприемането на тази опция като възможност за по-голяма изолация, както и повишаване на популярността на концепцията и брандовете. Инвестиционният интерес в тази ниша е привлечен и от други фактори като по-малката потребност от работна ръка и по-високите нива на печалба на фона на повишаващите се лихвени равнища.
Предизвикателството - липсата на достатъчно специално създаден сграден фонд. Въпреки изграждането на над 3000 такива жилища в Лондон например за изминалите шест години инвестиционните възможности остават сравнително малко. За последните десет години обемът на сделките със сервизирани апартаменти във Великобритания достига 2.7 млрд. лири, или 5% от всички транзакции. Инвеститорите се справят с това предизвикателство, като навлизат в оперативни платформи или в стратегически партньорства. Това дава възможност на платформите да разширят своята роля, като осигуряват на инвеститорите експозиция в сектора с подкрепата на действащ оператор.
Редица платформи в момента търсят нови пазари, но като цяло сервизираните апартаменти си остават само малка част от хотелския сектор - на един зрял пазар като британския те съставляват едва 4% от наличностите на местата за настаняване. Сред градовете с най-малък дял на нощувките в такива апартаменти са Лисабон и Стокхолм, а Франкфурт, Мюнхен и Дъблин - с най-голям, но дори в Париж с наличности от над 11 хил. единици има недостиг и възможност за по-голям дял от дългосрочните настанявания. Потенциалните възможности на европейските пазари могат да бъдат подсилени от експанзията на сектора на съвместното обитаване (co-living) в някои държави, което е насочено към същата потребителска група.
Инвестиционната активност в сектора е достигнала връхната си точка
Според някои сигнали инвестиционната активност в сектора е достигнала своята най-висока точка. Общият обем на хотелски транзакции в Европа (Великобритания включително) през 2023 г. достига 14.78 млрд. евро, или 18% по-малко на годишна база. Все пак налице са някои успокоителни признаци. През второто полугодие на 2023 г. са налице сигнали на възстановяване при последователни тримесечни подобрения на фона на две полугодия на спад от 2.4% и 32% съответно. Най-големият инвестиционен пазар за миналата година е Испания с 4.06 млрд. евро, което все пак е по-малко с 15% от обема за 2022 г. Апетитът към активи в сектора на развлеченията остава с препозициониране към по-високия и луксозен сегмент, което се вижда в други южноевропейски пазари като Португалия и Италия. През 2023 г. Великобритания регистрира 2.62 млрд. евро хотелски транзакции, или 24% по-малко на годишна база, а очакванията са 2024 г. да надмине миналогодишните нива.
Финансови прогнози: възможност за хотелския сектор при диверсификация като алтернатива на офисите
Европейският хотелски сектор работи в среда на променливи дългови пазари, повишаващи се лихвени нива и инфлационен натиск. Различни фактори оформят финансовите пазари и въздействието му върху сектора. Конфликтът в Украйна предизвика глобален отговор от централните банки, който доведе до двегодишен инфлационен цикъл, ръст на лихвените нива и на разходите за финансиране. Хотелският сектор има възможността да се възползва от предизвикателствата в традиционни подсектори на недвижимите имоти като офисите, тъй като инвеститорите търсят да диверсифицират своята експозиция. Очакванията са за намаляване на лихвените нива през 2024 г., което да намали дълговите разходи за инвеститорите и да подсили жизнеността на инвестициите в недвижими имоти. Налице са и индикации за ръст на стойността на хотелите при увеличаване на доходността.
Прогнозите са финансовите пазари да играят ключова роля на инвестиционния хоризонт за европейската хотелска индустрия през 2024 г. в посока стратегически решения за устойчиво развитие и ръст на доходността в сектора.
Финансови прогнози: възможност за хотелския сектор при диверсификация като алтернатива на офисите
Европейският хотелски сектор работи в среда на променливи дългови пазари, повишаващи се лихвени нива и инфлационен натиск. Различни фактори оформят финансовите пазари и въздействието му върху сектора. Конфликтът в Украйна предизвика глобален отговор от централните банки, който доведе до двегодишен инфлационен цикъл, ръст на лихвените нива и на разходите за финансиране. Хотелският сектор има възможността да се възползва от предизвикателствата в традиционни подсектори на недвижимите имоти като офисите, тъй като инвеститорите търсят да диверсифицират своята експозиция. Очакванията са за намаляване на лихвените нива през 2024 г., което да намали дълговите разходи за инвеститорите и да подсили жизнеността на инвестициите в недвижими имоти. Налице са и индикации за ръст на стойността на хотелите при увеличаване на доходността.
Прогнозите са финансовите пазари да играят ключова роля на инвестиционния хоризонт за европейската хотелска индустрия през 2024 г. в посока стратегически решения за устойчиво развитие и ръст на доходността в сектора.
Градът
30 Август 2024