Единадесет просторни парцела на терен 42 декара на входа на Бистрица, седем от тях все още свободни. Планировка с ориентация на къщите изток-юг-запад по проект на арх. Любомир Семерджиев. Възможност бъдещите собственици да избират как да реализират своята къща до последния детайл с избрани от тях архитекти и строители. Четири къщи са вече в строеж по проекти на арх. Радина Гешева, арх. Ани Кузманова и "Маркан проект".

Това е "Резиденция Калина" в момента. Проектът има една цел - хармония и спокойствие между града и планината с осигурени просторни парцели с възможност за строителство на комфортни къщи и ясни правила за обитателите. Показателен за достойнствата на проекта е и фактът, че инвеститорът Христо Кусев е решил да остане трайно в него като един от съсобствениците.

Теренът

Теренът вече е подготвен и максимално облагороден - уникална екосистема. По периферията на резиденцията с дължина 1 километър са засадени 360 специално подбрани фиданки, съобразени с климата и устойчиви на вредители – бреза, черница, къдрава върба, ликвидамбър и чинар. В парка са оформени различни зони - детска площадка, зона за спорт на открито с уреди и пейки, езеро с водни лилии, лотоси и декоративни японски шарани Koi.

Природата и изкуството

Пластики на известния български скулптор Павел Койчев - "Свирачът" и "Седнала жена”, "интегрират" изкуството в ежедневието на обитателите.

Инфраструктурата

Необходимата обща инфраструктура и вертикалната планировка вече са завършени, и то по най-добрите стандарти. Инвестирани са 5 млн. евро без ДДС – улица с широчина 9 метра, паваж и осветление от реномирани производители, газопреносна мрежа. Пречиствателна станция събира отпадните, а 200-кубиков резервоар - дъждовните води. Изграден е и собствен водоизточник с дълбочина 100 м.
 

Обслужваща сграда

Обслужващата сграда на входа на комплекса вече се обитава и осигурява за персонала и собствениците комфортни работни помещения, както и зони за почивка. За сигурността се грижи денонощна жива охрана. Вече функционират и модерно видеонаблюдение и периметрова охрана. Автоматизирана цифрова система разпознава автомобилите, посещенията на външни лица са контролирани. Професионален управител ще се грижи за управлението на общите части, а собствениците ще могат да разчитат при заявка и на допълнителни услуги - от боядисване до пазаруване, както и гледане на малки деца и грижи за възрастни хора.

Регламент на обитаване

Спокойното съвместно обитаване се гарантира от добре обмислена и регулирана правна рамка. Отговорностите на продавач, инвеститор, строител и управител са описани в комплекс от договори, който е публикуван на сайта - https://kalinaresidence.com/. Собствениците придобиват безсрочно ограничено вещно право на строеж за своята бъдеща къща, ведно със свободно прехвърляемо и наследяемо безсрочно вещно право на ползване на прилежащия терен с площ съответно между 2 и 3.2 декара. С правото на строеж се придобиват идеални части от собствеността на урегулирания имот, постройките и инфраструктурата, пропорционални на площта на дворното място на еднофамилната къща.

Спалнята се превръща в малък комплекс с баня, дрешник и др.

Отношението към банята се промени в огромна степен и тя вече има повече функции и изисквания за простор и светлина. Дори при пералното и гладачното вече се изисква отделен санитарен възел.

Преди време клиентите се нуждаеха от гараж за една или две коли, сега броят им се увеличава.

С удоволствие приехме поканата на инвеститора Христо Кусев да изработим интериорен проект на обслужващата сграда в "Резиденция Калина". Следим проекта от самото възникване - прекрасна локация сред живописните хълмове на Бистрица, различна визия за селище от затворен тип с изградена на първи етап обща инфраструктура и едва след това построяване на къщи върху обширни парцели по изискванията на отделните собственици. С инвеститора сме работили по редица проекти и неговият стремеж към качество и естетика впечатляват.

Архитектурният проект на административната сграда на арх. Любомир Семерджиев беше благодатен заради правилните обеми, адекватните височини и отлично обмисленото разпределение - малко фоайе с просторен коридор, стаи за охраната, офиси на управителя и на инвеститора, заседателна зала, малка кухня, апартамент за семейството на управителя, технически помещения и складове.

Концепцията включва свързаност с природата - прекрасна локация и осезаемо присъствие на гората, затова избрахме материали дърво и камък. Акцент във входното антре с тапетни врати е гигантографски пропорционален винилов принт с визия - отражения на брезова гора върху бетон. Настилките и облицовките са от натурален дъб и Kurosanit - композитен материал от естествени минерали и смола, което създава цялостната визия.

Имахме свобода при избора на обзавеждане и осветителни тела и заложихме на утвърдени брандове като Haworth, Andreu World, Akaba, Moroso, Palucco, Vibia, Modular, Wever&Ducre, Faro и др. Сред зелените площи обособихме площадка с декинг и екстериорни мебели на Gandia Blasko - ненатрапчиво място за почивка, съзерцание и разговори.

На приземното ниво е неголемият апартамент за управителя на комплекса, стаи за почивка и хранене на персонала, където избраните повърхности са в светла гама, естествен дъб и акценти в топла тоналност за уют.

Съществуват ли специфични права върху общата земя и как са уредени те?

Често рекламиран „бонус“ към жилище в затворен комплекса са изключителни права върху общата земя – става въпрос например за гарантирано право бъдещият купувач на жилище да използва определена площ от общата земя за паркоместа или да има собствен двор за изключително ползване около закупувания обект. В много случаи обаче първоначалните инвеститори не са предвидили реални юридически гаранции за надлежното учредяване на подобни права, а разчитат на тяхното фактическо установяване – например дворът към дадена къща или партерен етаж от блок е обособен от общите площи единствено чрез ограда, а предвидените за обекта паркоместа просто се очертават и отбелязват като прилежащи към даден обект с боя.

Подобен подход крие риск от бъдещи спорове между собствениците в комплекса, тъй като собственикът, който ползва общата земя без юридически закрепено основание за това, може да бъде обвинен, че завзема общи площи. Поради това и на етап правно структуриране на комплекса първоначалният инвеститор следва да се увери, че специфичните права върху общата земя, които е планирано да имат част от бъдещите купувачи, могат да бъдат валидно учредени и противопоставими на останалите собственици в комплекса.

Как са уредени въпросите във връзка с управлението и поддръжката на общите части на комплекса?

Друг деликатен момент при структуриране на взаимоотношенията между собствениците в комплекс от затворен тип е въпросът за това как са регулирани управлението и поддръжката на общите части в комплекса. Основните проблеми в тази насока са: кой извършва дейностите по поддръжка и управление, как се определя дължимото от собствениците възнаграждение и какви механизми за контрол имат собствениците върху лицето, което трябва да поддържа комплекса. На пръв поглед решението е ясно, доколкото Законът за управление на етажната собственост предвижда възможност за сключване на договор за управление между първоначалния инвеститор и собствениците на обекти в комплекса. След вписването на този договор в Имотния регистър той става противопоставим и на всички последващи собственици на обекти в комплекса.

Практиката показва, че са налице някои трудности пред сключването и вписването на такъв тип договори най-вече с оглед изисквания от страна на някои служби по вписванията в страната тези договори да се сключат и впишат едва когато всички обекти в комплекса са завършени. С оглед практиката строителите да продават обекти на зелено едно подобно формално изискване минира цялата идея на обвързващия договор за управление – докато всички обекти в комплекса са завършени, е възможно да сменят собственика си няколко пъти, а инвеститорът да загуби интерес от това да организира множество собственици да подпишат договор за управление.

Гаранции за добре уредена и спокойна среда за живот

И все пак инвеститорите, които искат продаваните от тях комплекси от затворен тип действително да предложат добре уредена и спокойна среда за живот, могат да гарантират това на бъдещите купувачи на жилища, като осигурят, че:

- За управлението на комплекса действа единен договор за управление, който се сключва с всеки собственик на обект заедно с прехвърлянето на собствеността върху обект в комплекса. Същевременно договорът трябва да съдържа гаранции, че при прехвърляне на собствеността върху обекта си настоящият собственик ще осигури съответният купувач да встъпи във вече действащия договор за управления.

- Плащанията, дължими от всеки собственик във връзка с поддръжката на комплекса, се изчисляват по прозрачен начин, подлежащ на контрол от всеки собственик (например по така наречената open book система).

- Налице са достатъчно гаранции, че всеки собственик ще заплаща редовно дължимите суми за поддръжка (например чрез задължение за предоставяне на депозит или възможност управляващото дружество да ограничава неизправните собственици да ползват част от общите части като общи паркоместа, фитнес, басейн).

- Налице са достатъчно гаранции, че при лоша поддръжка на общите части собствениците на обекти биха могли ефективно и без излишни усложнения да прекратят договора за управление и поддръжка.

Четете в брой 1/ 2020 г. на списание Градът