Вижте cтaтиятa в бpoй 3/2025 нa cпиcaниe ГPAДЪT

Индустриалната зона на пивоварна Stag е един от най-големите терени за застрояване в рамките на лондонския квартал Ричмънд на Темза, с площ от 89 декара, на видно място на брега на реката и известен с индустриалното си наследство от над 100 години. Генералният план създава оживен обществен център за Мортлейк, осигурявайки пространства, където семействата да живеят, работят и общуват. В допълнение към 1075 нови частни и социални жилища проектът ще осигури ново свръхмодерно училище за 1200 ученици с осветено спортно игрище за всякакви метеорологични условия плюс многофункционална зала за игри и дейности като нетбол, отворена за жителите на общността в извънучебно време; нови спортни съоръжения като гребен клуб с директен достъп до реката, кино с няколко прожекционни зали и 350 места, което да стимулира оживен вечерен живот в тази нова крайречна дестинация за отдих, хотел и оживена главна улица с магазини, барове и ресторанти, които да обслужват както новите, така и съществуващите местни жители.

Концепцията на Squire and Partners предвижда голямо разнообразие от обществени открити пространства на територията на обекта, както и зелена връзка, която свързва преди недостъпна част от речния бряг със заобикалящия квартал. Крайбрежната зона ще бъде оживена с озеленени открити пространства и ще приюти нов елинг, предназначен за използване като гребен клуб.

Концепцията на Squire and Partners се фокусира върху пет принципа:

- Застрояване, което връща оживлението в центъра на Мортлейк.

- Намаляване на трафика и подобряване на качеството на живот.

- Оптимална плътност на застрояване.

- Подобряване на зелените площи за всички.

- Повече обществени съоръжения и услуги.

Комплексът включва жилищни, търговски, гъвкави търговски площи и обществени съоръжения, клуб по гребане, обществени пространства, изграждане на истински достъпни жилища във всички фази. Предвидени са търговски възможности в рамките на застрояването и за общност, както и съживяване на главната улица Mortlake High Street.

За първи път от двеста години ще бъде осигурен достъп до река Темза.

Планира се висококачествено озеленяване и публични пространства, гъвкави открити пространства за отдих за по-широка общностна употреба, достъпни спортни съоръжения. Площта за детски площадки е значителна – 7534 кв.м.

Ключов елемент е изграждането на средно училище с капацитет за 1200 ученици. Предвидени са и спортна зала, студио, игрище и всесезонно футболно игрище. Разнообразни обществени съоръжения и услуги - кино, хотел, обществени съоръжения, включително клуб по гребане, магазини и ресторанти, и допълнителни съоръжения за отдих като нов център за водни спортове допълват микса.

Всяка фаза на строителство ще отнеме около 2 години, като общият период на строителство е прогнозиран на 7 години. Графикът на строителството предвижда разчистването да отнеме около 18 месеца.

По-малко автомобили

Един от ключовите аспекти на новата схема е фокусът върху безопасни и устойчиви решения за транспорт и намаляване на трафика. Схемата предвижда минимализиране на паркирането и трафика, като се избягва по-нататъшно влошаване на качеството на въздуха. Предлагат се 478 паркоместа за автомобили в сутерени. Осигурени са места за дългосрочно паркиране на велосипеди - 2454 места в сутерен, и места за краткосрочно паркиране - общо 284, на ниво приземен етаж за лесен достъп. Предвидена е подкрепа за електрически превозни средства, като минимум 20% от паркоместата да бъдат оборудвани.

Предложени са подобрения на кръстовищата, които да ги направят по-ефективни и безопасни, плюс допълнително засадени дървета. Схемата създава нови пешеходни и велосипедни маршрути към реката. Планът включва подобрена автобусна мрежа и места за обръщане на автобуси, като бъде въведена зона с ограничение 20 мили в час.

Схемата се стреми да постигне рейтинг BREEAM Excellent, което я поставя в топ 10% от сертифицираните проекти във Великобритания.

Дейностите включват инсталиране на водоефективни устройства, зелени покриви, подземни резервоари, повторно използване на фасади на исторически сгради, използване на устойчиво добити, рециклирани или повторно използвани материали. Предвижда се засаждането на 400 нови дървета, прилагане на подход за положителна чиста печалба от биоразнообразие, използване на слънчеви панели и термопомпи въздух-вода и земя-вода за генериране на отопление и охлаждане без въглеродни емисии.

Предложената енергийна стратегия използва изцяло електрически подход (термопомпи въздух-вода и централен електрически котел за топла вода). Очаква се да бъде постигнато намаление на регулираните емисии с около 46%.

Проект: Комплексно застрояване на мястото на бившата пивоварна Stag в Мортлейк
- Жилища: 1075 в 21 сгради, от които 30% социални жилища
- Училище за 1200 ученици, търговски площи, хотел, кино, офиси и 36 декара зелени площи
- Места за паркиране на автомобили: 478
- Обществени зони за отдих: 4.83 хектара (51% от общата площ на обекта)
- Цели за устойчивост: BREEAM Excellent
- Общ период на строителство: 7 години
- Местоположение: Терен на бившата пивоварна Stag, Ричмънд
- Тип на проекта: Смесено предназначение
- Възложител: Dartmouth Capital Advisors от името на Reselton Properties - Сингапур
- Архитект: Squire and Partners
- Ландшафтен архитект: Gillespies
- Финансиране: City Developments
- Обща площ: 158 211 кв.м (111 259 кв.м жилищна)
- Годишни емисии на CO2: Нулеви (изцяло с термопомпи въздух-вода - ТПВВ)

Финансовите условия: 9% прогнозна доходност за проекта при 10 хил. лири на кв.м жилищна площ

Оценката на финансовата жизнеспособност на проекта е извършена от BNP Paribas Real Estate BNPP и консултанта на Local Planning Authority - GL Hearn / Carter Jonas - CJ. Общите приети прогнозни строителни разходи са 617.7 млн. лири. Консултантът BNPP прилага цена на жилищната площ от 10 456 лири за квадратен метър, а на достъпните жилища - между 2174 лири/кв.м и 4533 лири/кв.м. Местата за паркиране са оценени на 25 000 лири на място. Референтната стойност на земята възлиза на 36 млн. лири.

Приетият лихвен процент за финансиране е 6.5%, тъй като разработки с такъв мащаб обикновено се извършват от големи, публично търгувани предприемачи с достъп до по-ниски разходи за заеми.

Целевата печалба за жилища на пазара е 17.5%, като се приема, че рискът за предприемача е намален от фазирания характер на схемата, потенциала за растеж на стойността, достъпността на транспорта и местоположението на брега на реката. Целевата печалба за достъпни жилища е 6%, а за търговски площи – 15%.

Според последните оценки с 36 000 000 лири стойност на земята, лихвен процент 6.5% и 17.5% печалба от жилища на пазара остатъчната печалба е приблизително 80.8 млн. лири (8.59% от брутната инвестиция), което осигурява максимално жизнеспособното ниво на достъпни жилища въз основа на текущите стойности и разходи.

Някои аспекти от схемата са имат нетно отрицателно въздействие върху жизнеспособността, включително значителните разходи за сутерените спрямо стойността на паркинга, съоръжението за кино и по-големите от минимално необходимите размери на жилищните единици.

Вижте cтaтиятa в бpoй 3/2025 нa cпиcaниe ГPAДЪT