КПМГ барометър за финансирането на недвижими имоти

След разпространението на пандемията от КОВИД-19 индустриалните и логистичните имоти в момента са най-атрактивният клас активи за повечето банки в Централна и Източна Европа (ЦИЕ). Това сочат резултатите от последното, 11-о, издание на Барометъра на КПМГ относно финансирането на недвижими имоти - ежегодно проучване на международната одиторска и консултантска компания, което анализира склонността на банките към кредитиране на недвижими имоти на европейските пазари. Тази тенденция е в контраст с предпочитанията на повечето банки в Европа преди КОВИД-19, когато финансирането бе основно насочено към офис сегмента.

Най-малко предпочитаният клас активи са хотелите и курортите. Това не е изненадващо предвид факта, че сегментът е традиционно по-слабо предпочитан от банките, както и предвид ограниченията за пътуване и затварянето на граници, които доведоха до рязко свиване на европейския туризъм.

В новото проучване участват над 60 кредитни институции от 11 европейски държави, предоставили информация относно нивата на обезценени заеми, значимостта на недвижимите имоти като част от тяхната стратегия, както и за средните стойности и предпочитания за размера на отпусканите заеми. Изданието включва и отделни кратки представяния на пазара на недвижими имоти във всяка от включените държави с фокус върху кредитирането.

Участниците в Барометъра са анкетирани от КПМГ на живо или онлайн през май-юни 2020 г. Сред участниците са ръководителите на отдели за финансиране на недвижими имоти, финансиране на проекти или управление на риска в съответната кредитна институция. Въпреки че по-голямата част от пазарите във фокус са държави в ЦИЕ, проучването обхваща и Финландия, Холандия и Кипър, представени отделно поради различните им характеристики.

Икономически последици от КОВИД-19 и какво означава това за пазарите на имоти

През 2020 г. проучването на КПМГ е проведено в безпрецедентно време за световната икономика. Очаква се пандемията от КОВИД-19 да окаже съществено влияние върху отношението на кредитните институции към портфейлите им от недвижими имоти и върху склонността им да финансират такива проекти в бъдеще. Едно заключение в проучването е безспорно: макроикономическите условия на техните пазари ще повлияят както на това, което се случва на имотните пазари по отношение на започнати проекти, така и на това как ще реагира пазарът по отношение на заемите и какви видове имоти е вероятно да получат финансиране в бъдеще.

Устойчив растеж на инвестициите в ЦИЕ - но за колко време?

Въпреки ефектите от КОВИД-19 имотният сектор в Централна и Източна Европа продължава да демонстрира растеж в дългосрочен план, след като регионът успешно преодолява ефектите от глобалната рецесия през 2008 г. Инвестициите в шестте основни страни от ЦИЕ - Чехия, Полша, Унгария, Румъния, Словакия и България - продължават своята дългосрочна тенденция на растеж и през първите шест месеца на 2020 г. (което може да се дължи на конкретни проекти, инициирани през 2019 г.), достигайки 6.6 млрд. eвро - увеличение с 12% спрямо първата половина на 2019 г. Сделките в Чехия и Полша съставляват най-големия дял - почти половината от обема на транзакциите, докато растежът на България надхвърля 100%.

Андреа Сартори, ръководител на направлението за недвижими имоти на КПМГ в ЦИЕ, което инициира Барометъра, посочва, че поради икономическите последици от пандемията от КОВИД-19 през второто тримесечие на 2020 г. транзакциите в Европа са спаднали до нива, невиждани от 2014 г. насам. Германия и Великобритания продължават да привличат близо половината от общия обем на европейските транзакции през първите 6 месеца на годината.

Според проучването има надежда за онези, които се надяват да инвестират в имотните пазари в бъдеще: банките са все още отворени да предлагат финансиране на имотни проекти, генериращи доход, но не са толкова склонни да дават заеми за нови проекти. Две изключения от тази тенденция са Чехия и Румъния, чиито банки дават сигнали  за умерена отвореност към нови проекти.

Кои са най-атрактивните имотни сегменти за банките в региона?

Въпреки трудностите от КОВИД-19 инвеститорите не затварят вратите към разработването на нови проекти. Строителните предприемачи не са замразили напълно потока от проекти, банките са станали много по-селективни по отношение на проектите, на които са готови да предоставят заеми. Индустриалните и логистичните активи придобиват голяма популярност и стават най-предпочитаните в региона, на по-развитите пазари офис и жилищният сегмент са най-предпочитаните активи. Барометърът включва подробна информация за очакванията на анкетираните за съотношението заем/цена и заем/стойност, техните очаквания за заетост преди приключване на имота и обслужване на дълга, както и очакванията за лихвени премии.

Странични ефекти от дистанционната работа

Факт са някои смесени настроения по отношение на офис площите предвид факта, че много компании от континента са въвели политики за дистанционна работа от вкъщи за всички свои служители по време на пандемията. По-конкретно 39% от анкетираните смятат, че правилата за социално дистанциране и политиките за дистанционна работа няма да променят (или дори могат да увеличат) търсенето на офис площи, 31% забелязват спад в търсенето им, а 30% не са сигурни за ефектите.

Ето защо бъдещето на офис сектора е голям въпрос - някои офиси са празни с поддържащи функции, други работят нормално. Някои компании вероятно ще водят преговори за по-ниски наеми или ще опитат да намалят заеманите от тях квадратни метри за в бъдеще. Като цяло обаче е твърде рано да се каже каква ще е тенденцията, когато става въпрос за това как офисният сегмент ще изглежда в бъдеще.

Нови навици в търговията

По отношение на търговските площи експертите открояват две страни на медала. Затворените молове са силно засегнати от КОВИД-19, но търговските локации, чиито магазини не са част от по-голям комплекс и които обикновено не са в центъра на града, се радват на  увеличен трафик, защото хората могат да се разхождат навън и да слагат маските си само когато влизат в магазин.

Макар че КОВИД-19 има трайно благоприятно въздействие върху навиците за онлайн пазаруване дори и според най-скептичните потребители, когато епидемиологичната извънредна ситуация бъде отменена, затворените молове ще възвърнат социалната си функция, която традиционно са играли в продължение на много години, прогнозира изследването.

Несигурност за строителните предприемачи

След дългогодишен растеж на общата стойност на сделките с имоти в Европа очакваната перспектива беше за „пълна пара напред“. Борейки се обаче с икономическите последици на епидемията от КОВИД-19, е възможно да изпитаме най-дълбоката рецесия, наблюдавана от десетилетия, и това несъмнено ще окаже влияние върху европейските пазари на имоти и ще определи нивата на финансиране от кредиторите в бъдеще. Вероятно сме пред прага на сериозни социално-икономически сътресения, породени от страничните ефекти на здравната криза. За кредиторите това е трудно за преглъщане хапче, защото е неразривно свързано с макроикономическите условия.

Къде е България

Въпреки временното охлаждане в резултат на пандемията от КОВИД-19 пазарът на недвижими имоти очаква оживление през втората половина на годината и 2021 г. Годината беше предизвикателна за собствениците на търговски площи, където трудностите в бизнеса на наемателите породиха повече натиск за предоговаряне на наемните условия, докато пазарът на офис и жилищни имоти изглежда в по-добра форма, коментира Здравко Москов, директор „Консултантски услуги по сделки“ в КПМГ за България, Албания, Северна Македония и Косово. Очакваме също скорошното приемане на България в ERM II механизма по пътя към приемане на еврото да помогне за повишаване на доверието на чуждестранните инвеститори и обръщане на пазарната динамика в средно- и дългосрочен план. Очаквано кредитните институции от България, участвали в проучването, са по-консервативно настроени спрямо Барометъра от 2019 г. и имат по-високи изисквания към проектите, които биха финансирали – както по отношение на нивото на предварителна заетост на финансирания имот, така и по отношение на коефициента на покритие на дълговите плащания“.

За половината от участниците в проучването в България финансирането на сектора на недвижими имоти в страната е от средно значение, за една четвърт от тях той е приоритетен. Около половината от банките са намалили своя интерес към сектора, горе-долу толкова са демотивирани. Българските финансови институции са отворени към проекти, генериращи приходи, и предпазливи към нови проекти.

Най-значимите алтернативни заемодатели в България са чуждите търговски банки, частните фондове за дялово участие и инвестиционни банки. Застрахователите и пенсионните фондове отделят по-малко внимание на този сектор. Средният размер на кредит варира от 8 млн. евро до 11 млн. евро, най-често търсеният размер е 10-16 млн. евро. Очакванията са за свиване на размера на портфолиото от кредити в сектора на недвижимите имоти.

Някои изводи

Икономическите прогнози за страните от Централна и Източна Европа зависят от макроикономическата рамка и специфичните рискове за отделните държави.

В контекста на глобалната пандемия общите условия за бизнес финансиране не са се променили значително според Европейската централна банка.

Влошаването на кредитната надеждност на компаниите се балансира от облекченията на политиките. Въпреки това в близко бъдеще се очаква затягане на стандартите за кредитиране, особено с изтичане на схемите за държавно гарантиране.

Общите инвестиционни обеми продължават да намаляват в Европа през H1 2020. Поради последствията от пандемията транзакциите по тримесечия са спаднали до нива от 2014 г.

Германия и Великобритания привличат общо половината от всички инвестиции в Европа за първото полугодие.

Делът на лошите кредити в кредитното портфолио на банките е успешно редуциран още преди пандемията.

Финансирането в сектора на недвижимите имоти намалява във всички държавиq в най-голяма степен в Румъния и Кипър и с изключение на Нидерландия и Чехия.

Сред предпочитаните за кредитиране пред недвижимите имоти сектори са енергетика, ВиК, информационни технологии и комуникации.

Сред основните конкуренти за кредитиране са представителствата на чуждите банки, както и частните фондове за дялово участие - в по-развитите икономики в Европа.

Пълният текст - в брой 6 на сп. ГРАДЪТ