Как ще коментирате инвестиционната среда в България в момента?

- Ако трябва да опиша с две думи основните двигатели на инвестициите в недвижимите имоти през 2021 г., то това биха били стабилност и диверсификация. В по-общ план инвеститорите запазиха високи очаквания за глобално покачване на капиталовата стойност на активите. Въпреки продължаващата пандемия участниците на пазара се фокусираха върху стратегии за създаване на привлекателна и продуктивна среда. Това позволи например осъществяването на най-голямата инвестиционна сделка на пазара на офис сгради в България за последните три години, която имахме привилегията да консултираме – придобиването на Раrk Lаnе Оffісе Сеntеr от SAP. Като цяло нивата на възвръщаемост от активи, генериращи доход, останаха стабилни – 7.75% за търговски площи, 8.5% - за индустриални, а при офис площите регистрирахме свиване до 7.75%. Нискорисковите инвестиции са предпочитани, като очакваме фокусът върху качествени имоти в наложени локации, с нисък дял незаети площи и висок наемателски интерес да продължи. В паралел на това инвеститорите с по-опортюнистични нагласи активно търсят отстъпки в по-засегнатите пазарни сегменти като хотели и търговски центрове в стремеж на реализиране на покупка.

Нови инвеститори и по-голям брой транзакции биха помогнали за повишаването на ликвидността, така ключова за подобряване на инвестиционната среда в България.

В момента има наличие на доста готов капитал за придобивания на недвижими имоти в контекста на повишаваща се инфлация и разноски за поддържане на депозитни наличности, както и значително увеличение в строителните разходи. Това означава, че ще е изключително трудно да се репликират съществуващи имоти при сходна разходна структура. Съчетано със стабилните фундаменти и представяне на наемния пазар у нас, доста вероятно е да станем свидетели на ръст в инвестиционните обеми и по-висока ликвидност на пазара ни през 2022 година.

Как оценявате състоянието в основните сектори на бизнес имотите и в жилищния сектор?

- Ще се опитам да направя кратък обзор на бизнес имотите по сектори. В офисният сегмент добрата новина е, че нивата на активност се възстановиха. Още съм края на септември наетите площи достигнаха обема за цялата 2020. Технологичният и аутсорсинг сектор продължи да генерира най-висока динамика в търсенето на пазара. Поради факта, че търсенето на нов талант включва ресурс от хора, работещи дистанционно от по-малки населени места, прогнозата ни е за по-масирано разширяване присъствието на бизнеса и в регионалните градове. Възприемането на хибридни модели на работа във всички сектори, дори и в най-традиционните, доведе до очакваното от нас увеличение в търсенето на т.нар. flex офиси и coworking пространства. Операторите на такива площи показват нарастваща активност и стремеж към разширяване, включително на нови пазари, предвид повишеното търсене на нефиксирани работни места. В България пазарът на flex офиси не прави изключение от останалите в Европа и демонстрира нарастващи нива както на заетост, така и на зрялост.

Пазарът на индустриални и логистични площи беше движен най-вече от търсенето в сектор търговия. Стабилните нива на търсене и предлагане задържаха както наемните нива, така и дела на свободни площи. Добрите перспективи пред сегмента доведоха и до активен пазар на парцели за строеж. Навлизането на нови компании, развиващи логистични проекти, както и активността на вече опериращите в страната води до планирани високи обеми на ново строителство и очакван ръст в предлагането на площи в сегмента през следващите няколко години.

В сектора на търговските площи по-малките формати центрове и паркове придобиха още по-голяма важност и пазарен дял в резултат на комбинирания ефект от нарастващ инфлационен натиск, проблеми с веригата на доставки и промени в потребителското поведение поради пандемията. Засили се привлекателността за крайния клиент на дискаунт форматите както за хранителни, така и за нехранителни стоки, които до неотдавна не бяха представени в България. Поради добрите им финансови резултати експанзията на дискаунт веригите е интензивна и продължава, което дава предпоставка за аналогична динамика в развитието на търговските паркове в цялата страна.

Жилищният сектор продължи да е в епицентъра на предприемаческия и потребителски интерес. Този пазар в България изпраща най-силната си година по брой сделки от финансовата криза насам. Причините за високата динамика на сектора са комплексни и разнообразни по характер - ниските лихви по ипотечните кредити (което направи изминалата година най-силната за ипотечното кредитиране от 2008), отрицателните лихви по депозитите, очакванията за утежняване на инфлационния натиск, несигурността, предизвикана от политическа нестабилност през цялата 2021, необходимостта от покупка на дом с повече площ и/или помещения за нуждите на онлайн обучението при учениците и дистанционния или хибриден модел на работа при активно работещите, завърналите се заради пандемията българи от чужбина, инвестиращи в имот за собствени нужди или инвестиционно. Съображения за прегряване на сектора са тема за дискусии сред икономисти, банкери и експерти от бранша, но София продължава да е столицата с най-ниска продажна и наемна цена на жилищните имоти.

Може ли да откроим основните промени през годините - офиси, логистични, търговски, жилищни имоти?

- Colliers има 30-годишна история в България, а част от моите колеги и аз самата вече почти 20 години сме активни участници в еволюцията на пазара на недвижими имоти у нас. Да се обобщят основните промени за такъв период е амбициозна задача, но кратката и категорична равносметка е узряването на пазара. Тук включвам приближаването до европейските и глобални стандарти, привличането на международни инвестиции и добри практики, създаването на конкурентен и разнообразен, понякога иновативен продукт, въвеждането на процеси, регулации и сертификации в бранша, ползването на консултантска експертиза, диверсификацията и комплексността на крайния продукт. Общият знаменател на промените във всички сектори е постигането на един стабилен, съпоставим с останалите държави от Централна и Източна Европа пазар, чиито участници са научили и добрите, и трудните уроци от предходните икономически и пазарни цикли и в огромната си част планират разумно и образовано бъдещите си действия.

Какви са потребностите на наематели и ползватели по отделни сектори - какво да очакваме като развитие?

- Трансформацията на начините на работа отключи и необходимостта от предефиниране на офисите като смисъл и роля в корпоративната реалност. Ползвателите на офис пространства вече търсят в наетите площи механизми за стимулиране на колаборация, креативност, засилване на усещането за принадлежност към корпоративната култура на организацията. Това ще доведе до сериозни функционални, архитектурни и технологични промени в офисните сгради. Другият ключов фактор, определящ потребностите на наемателите, ще е наличието на максимално гъвкави решения – по отношение на срочност, пространство, география. Прогнозираме активизиране на нови местни и чуждестранни flex/coworking оператори и по-голямо разнообразие от концепции в този пазарен сегмент, както и инвеститори, готови да отговорят на новите изисквания със собствени иновативни решения и услуги.

Индустриалните и логистични площи очакват бум в предлагането предвид навлизането на нови компании, развиващи логистични проекти, както и засилената активност на вече опериращите в страната. Важно за развитието на сегмента ще бъде как търсенето ще отговори на високите обеми ново строителство и дали ръстът в предлагането ще стимулира търговци и логистици към установяване на повече логистични местни и регионални хъбове и операции.

Търговските площи дават ясна заявка за отличен потенциал в сектора на търговските паркове. Апетитът на предприемачи, инвеститори и търговци към сегмента не стихва – само през следващите две години прогнозираме да бъдат реализирани 20 нови проекта. В паралел интересно е да се проследи еволюцията на онлайн търговията, чийто потенциал да превърне в основен канал към потребителите тепърва се разгръща. Ускорената дигитална трансформация на търговците в България засили темповете на сливане на онлайн с физическата търговия и е предпоставка за по-висок обем логистични нужди и създаване на т.нар. fulfilment центрове.

По отношение на жилищните имоти с интерес следим развитието на инвестиционния пазар на жилища под наем. Този клас активи набират скорост в Централна и Източна Европа, най-вече в Полша и Чехия, за България това е все още неразработен пазарен сегмент. Намирам добър потенциал в този сектор в средносрочен план предвид високото ниво на пренаселеност (въз основа брой стаи на човек и среден размер на домакинството) в България (41%) в сравнение със средното за Европа (17%).

- Тенденциите, които виждаме ние, показват, че важните теми са неизменно глобални, днес всички сме взаимосвързани. Смятам, че в сектора на недвижимите имоти предстои една вълнуваща трансформация и участниците в него трябва да сме готови за навременни и отговорни действия.

Бих се спряла върху три ключови фактора, които очаквам да променят недвижимите имоти глобално и локално. Това са Proptech, Flex и ESG, или с други думи, промените, предизвикани от навлизането на технологиите, flex решенията, критични за развитието на корпоративния бизнес, и въвеждането на стандарти за постигане на устойчивост в сектора на недвижимите имоти.

Технологиите трансформират всички индустрии, дори и най-традиционните. Нашият сектор определено вече доказва огромния потенциал за навлизане на proptech във всяко звено на процесите, а спектърът на проблеми, които намират или чакат да намерят технологично решение, варира от инвестициите и финансирането, през управлението на сградни системи и управлението на активи до постигане на смарт градове. Само в Европа инвестираният капитал в proptech сектора надмина 100 млрд. долара през 2021 и доведе до създаване на нови 98 unicorns (компании с пазарна капитализация над 1 млрд. долара).

 Flexpansion, или експанзията на flex офисите и coworking пространствата, е друг тренд, чийто интензитет расте експоненциално предвид новите начини на работа и критичната необходимост от гъвкавост за компаниите. В момента този тип представляват едва 2-3 % от площите на пазара на офиси в региона на ЕМЕА, а и в България. Очаквам обаче сериозно увеличаване на присъствието и мрежата на операторите, тъй като в някои европейски столици те вече са близко до пълния си капацитет, а в градове публичните власти стимулират търсенето на по-малки flex офиси. В България както новонавлизащи, така и установени компании все по-често търсят устойчив модел за растеж и достъп до талант, базиран на максимална гъвкавост в броя и срочността на наети работни места.

Може би най-горещата тема е тази, свързана с ESG политиките (отговорно екологично, социално и корпоративно управление) и утвърждаването на регулаторна рамка за тях. Това ще доведе до значими и необратими трансформации в сектора на недвижимите имоти, който е отговорен за 40% от световните емисии на парникови газове. Само в Европа разходите за модернизиране на съществуващи сгради се очаква да достигнат 7 трилиона евро. За да постигнем нулево нетно потребление, тези разходи следва да бъдат разпределени през следващите 25 години, като това се равнява на годишния обем на инвестиционната дейност в Европа - около 300 млрд. евро. За инвеститорите в недвижими имоти предстои да се справят с предизвикателството да калибрират портфейлите от недвижими имоти с настъпващите изисквания за декарбонизация. Други приоритети в бранша ще включват поемане на ESG ангажименти, изграждане на капацитет за оценка на рисковете, адаптиране към новите регулаторни предизвикателства и системи от данни.

Какви са вашите кратко- и средносрочни икономически прогнози?

- Прогнозирането в днешно време става все по-трудно. Например преминаването от високи цени и евтин капитал към понижение на цените и високи лихви се очакваше за началото на 2020. Пандемията отложи тази промяна на пазарния цикъл. Така че ако няма влошаване на пандемичната ситуация (което не се очаква, но все пак е добре да се отбележи) или външен геополитически шок или ценови шок в енергетиката, нормално е да се очаква тенденцията на завишено търсене на имоти да продължи през 2022. Вероятно през втората половина на 2022 цената на капитала ще се повиши (поради очаквано повишаване на лихвите от FED през март 2022) и това може да доведе по плавно намаляване на инвеститорския интерес и успокояване на цените. Търсенето би продължило през първото полугодие, защото в момента има ефект на наваксване от втората половина на 2020 и първата на 2021, които бяха периоди предимно на локдаун и забавяне на решенията за недвижими имоти от страна на корпорациите.

Средносрочна прогноза по-трудно се прави, но преминаването към по-умерени цени и по-скъп капитал е нормална следваща фаза, която ще ни помогне да избегнем т.нар. балони в пазара. Последният такъв от 2008-ма отне няколко години да се абсорбира от пазара. В този смисъл средносрочната прогноза не е негативна.

Вижте статията в дигитален формат в брой 1/2022 на списание ГРАДЪТ