Инфраструктура

Добавената стойност на устойчивото планиране и целевото инвестиране

Споделяне

Арх. Здравко Здравков, главен архитект на Столична община

Арх. Здравко Здравков, главен архитект на Столична община

ПЧП може да помогне зa градското paзвитиe при прилагане на подобрени устройствени инструменти

Арх. Здравков, какви са текущите градоустройствени процеси и предизвикателства на отделните райони на столицата? Кои са актуалните публични проекти, които добавят стойност към развитието на районите?

- Възможностите за безпрепятствено и бързо придвижване в града разкриват скрития потенциал на всеки един имот. За да бъде предприета инвестиция в недвижим имот, независимо от конкретната локация, всеки от нас се замисля, първо, какви ще са възможностите за придвижване – с автомобил, с градски транспорт или пеша; второ – къде са най-близкият градски парк и търговски комплекс и какъв ще е достъпът му до обществени услуги, къде са местата за отдих и развлечения.

Освен пряката връзка между инвестициите на общината в транспортна, зелена или социална инфраструктура и предприемаческия интерес обществото ни оценява основно възможностите за бърз трансфер на хора, стоки и услуги от едно място на друго. Устойчивото планиране и целевото инвестиране в подобрен обмен, свързан с промяна в модела на придвижване, може да се разглежда като основен елементи при добавянето на стойност както за отделните недвижими имоти, така и за промяна на вектора на инвестиции в рамките на компактния град.

Градовете са добри само тогава, когато са оптимизирани възможностите за вътрешен обмен и са минимализирани пътуванията. Затова през 2021 г. Столичната община ще изтегли 60 млн. евро заем за изграждане и довършване на 10 ключови транспортни обекта в града, които ще довършат южната част на трети градски ринг и ще изпълнят значителна част от радиалните връзки със Северна скоростна тангента. A eтo и ĸoи ca пpoeĸтитe, зa ĸoитo щe ce изпoлзвaт cpeдcтвaтa:

  • Зaвъpшвaнe нa бyл. „Toдop Kaблeшĸoв“ от бул. „България” до бул. „Черни връх” – пpeдвидeна е възможност за изгpaждaнeтo нa тpaмвaйнo тpace мeждy пътните платна, които са с по три ленти за движение, велоалея и озеленени тротоари. Cтoйнocттa нa тoзи пpoeĸт e 42 млн. лв.
  • Зaвъpшвaнe нa ул. „Филип Kyтeв“ от бул. „Черни връх” до бул. „Симеоновско шосе” с профил, еднозначен с този на бyл. „Toдop Kaблeшĸoв“. Индиĸaтивнaтa cтoйнocт нa пpoeĸтa e 15 млн. лв.
  • Бyл. „Koпeнxaгeн“ – индиĸaтивнaтa cтoйнocт зa тoзи пpoeĸт e 22.5 млн. лв., a цeлтa му e дa cвъpжe жк „Дружба” и бул. „Цapигpaдcĸo шoce“ c мeтpocтaнция „Mлaдocт 3“ и да окаже трайно oблeĸчaвaнe нa тpaфиĸa пo „Aлeĸcaндъp Maлинoв“.
  • Бул. „Изтoчнa тaнгeнтa” – участъкът, който ще се изгражда, е от бул. „Bладимир Baзoв“ и дo Ceвepнaтa cĸopocтнa тaнгeнтa. Дължинaтa нa oтceчĸaтa e 1.5 ĸм, a цeнaтa зa изгpaждaнeтo й щe e oĸoлo 26.5 млн. лв.
  • Бyл. „Poжeн“ – cвъpзвaне нa cъщecтвyвaщия бyлeвapд от жп линията Волуяк - Биримирци до Ceвepнaтa cĸopocтнa тaнгeнтa. Дължинaтa нa тpaceтo e нaд 2 ĸм, a индиĸaтивнaтa cтoйнocт зa изгpaждaнeтo мy e нaд 20 млн. лв.
  • Бул. „Лoмcĸo шoce“ – cтoйнocттa нa пpoeĸтa e 23 млн. лв. и cвъpзвa мeтpocтaнция „Лoмcĸo шoce“ cъc Coфийcĸия oĸoлoвpъcтeн път, ĸaтo етапът, който ще се изпълни, е от метростанцията до съществуващия жп нaдлeз.
  • Бул. „Cĸoбeлeв“ – с peмoнт на тpaмвaйнoтo тpace, ĸaĸтo и цялостна peĸoнcтpyкция на тyнeлa пoд HДK, a цeнaтa щe бъдe 16 млн. лв.
  • „Зeлeният pинг“ – тoй cвъpзвa Бopиcoвaтa гpaдинa c кв. „Cлaтинa“. Дължинaтa мy e 3 ĸм и 200 мeтpa и e плaниpaнo дa бъдaт изгpaдeни вeлoaлeи, тpoтoapи, зoни зa oтдиx. Индиĸaтивнaтa cтoйнocт нa пpoeĸтa e 3.5 млн. лв.
  • Pexaбилитaция нa тyнeлa под Западен парк ĸъм жк „Люлин“
  • Реконструкция на тpaмвaйнaтa линия пo бул. „Александър Cтaмбoлийcĸи“ от бул. „Константин Величков” до трамвайното ухо – пpoeĸтната документация включва и пpepaбoтĸa нa пepoнитe, ремонт на пътното платно, пoдoбpявaнe нa контактната мрежа, yличнoтo ocвeтлeниe и цялaтa инжeнepнa инфpacтpyĸтypa, a цeнaтa щe e 13 млн. лв.

София кандидатства за финансиране от 184 млн. евро за изграждане на двете разширения на третата метролиния – по бул. „Владимир Вазов“ до кв. „Левски“ и от Военна академия, през кв. „Гео Милев“ и кв. „Слатина“ до бул. „Цариградско шосе“. Проектите са включени в Плана за възстановяване и развитие и вече получиха предварителното одобрение. Плановете са още през тази година да започне строителството на новите 4 км в район „Подуяне“. За разширението през кв. „Слатина“ в момента текат процедурите по избор на изпълнител. Безспорен факт е, че инвестициите на СО в развитието на Метрополитена и в изграждането на техническа инфраструктура стават катализатор на процеси на инвестиционна активност на локално ниво, като това може да бъде проследено през анализа на пазара на недвижимите имоти в периода, определящ последния ръст на строителството в София 2012 - 2021:

кв. Суха река            2012 г. Q4 - 577 € / кв.м               2021 г. Q3 - 1140 € / кв.м

кв. Овча Купел         2012 г. Q4 - 640 €/кв.м               2021 г. Q3 - 1067 €/кв.м

кв. Левски Г             2012 г. Q4 - 550 €/кв.м               2021 г. Q3 - 1585 €/кв.м

През последните години, и особено след започналото през 2013 г. възстановяване на пазара на труда след кризата от 2008 – 2009 г., икономическата активност на населението в трудоспособна възраст се повишава значително и през 2018 г. продължава да изпреварва нивата от предишния икономически бум. През 2018 г. коефициентът на икономическа активност на населението на 15 - 64 години в столицата е над 77% при 72% за страната. Повечето от хората със средни и високи доходи, включително и от страната, поради ниските лихви в банките и особено след фалита на „Корпоративна търговска банка” АД през 2014 г., предпочетоха да инвестират в недвижими имоти, предимно в сферата на жилищното строителство и конкретно в имоти в непосредствена близост до публична инфраструктура.

Успоредно с това за последните години София успешно привлече допълнителни инвестиции в обществения транспорт, в развитието на инфраструктурата, социалните услуги и в подобряването на градската среда, както и при преструктурирането на града - особено отчетливи са намесите в северната и северозападната част на града. И този процес продължава и днес изцяло според Интегрирания план за градско възстановяване и развитие 2014 - 2020 г.

Кои са актуалните динамични зони от инвестиционна гледна точка и какво предизвиква частен интерес към тях? Как столицата/даденият район да се възползва от частните инвестиции, като едновременно запази обществения интерес?

- Безспорен е фактът, че недвижимите имоти в столицата, включително техническата инфраструктура, която ги обслужва (съоръженията и линейните инженерни мрежи на транспорта, водоснабдяването и канализацията, електроснабдяването, топлоснабдяването и т.н.), представляват около 35% от активите на градската икономика. Същевременно пазарът на недвижими имоти е пряко отражение на общото икономическо състояние в страната, банковия сектор и управленските политики, той е и „лакмусът”, отчитащ пряко влиянието на стимулите и механизмите, предоставени от настоящите управленски инструменти за урбанистично развитие.

Така след преживените три пика в сектора в периода 1990 - 2020 г. в следващите години в София е малко вероятно да видим пълно възстановяване на пазара, основано на спекулативното развитие, което придвижваше сектора през последното десетилетие с:

  • надвишаване на установените с ОУП устройствени параметри с поредица от формални градоустройствени промени
  • трансформиране на постиндустриални зони без съпътстващото развитие на  необходимата пешеходна, велосипедна, социална и зелена инфраструктура
  • създаване на модерни, но монофункционални територии и развитие на „луксозни” предградия с ниска плътност.

Сега, когато сме в епицентъра на пандемията от коронавирус и прогнозите, че тя ще се отрази негативно на имотния пазар, на територията на Столичната община се отчита спад в издадените разрешения за строеж само с около 30%. Подобен е и спадът на сделките, регистрирани в Агенцията по вписванията. Факт е обаче, че очакваното падане на цените не следва процеса на реално сключените сделки. По данни на НСИ за второто тримесечие на миналата година жилищата са поевтинели само с 1.1% в сравнение с предходното тримесечие.

Същевременно, когато мнозина се надяват, че възстановяването на икономиката след пандемията от COVID-19 през 2021 г. ще доведе до търсене, достигащо нивата от последните 5 години, в които в София се създаваха годишно между 12 и 15 000 жилищни единици, трябва ясно да си дадем сметка, че надцененият пазар може отново да се срине без ясни анализи и прогнози относно и търсенето и предлагането.

Разрешените строежи на нови жилищни, административни и други сгради на територията на Столичната община през 2019 г. са с общ обем 1 965 248 кв.м по данни от НСИ, като за сравнение при предходния пик на строителство през 2008 г. обемът е 966 386 кв.м, т.е. налице е двойно увеличение новото строителство. Категорична обаче е и ясната диференциация на южните райони „Витоша“, „Триадица“, „Студентски“ и „Лозенец“ спрямо районите с най-малка инвестиционна активност, предмет и на Зоните за въздействие по ИПГВР. Въпреки това пазарът на недвижими имоти гарантира на строителния бранш в София да има всички предпоставки за стабилно развитие и през следващите години.

Факторите, които биха подкрепили възстановяването на строителния сектор в столицата след инфекциозната пандемия от COVID-19, са естественото демографско разрастване на столицата вследствие на притока на хора от други части на страната и концентрацията на бизнес активност.

Цените на жилищните единици в София ще продължават да нарастват за разлика от останалите големи градове в страната. Въпреки това бързият ръст на цените през последните години създава риск от неустойчиво развитие на пазара. Освен ново жилищно строителство, реализирано изцяло по частна инициатива, тези процеси предполагат и намесата на общината в контролиране посоката на развитие на този пазар и укрепване на инструментите за регулация и контрол.

Нуждата от добре планирана инфраструктурна обезпеченост и отговорното отношение на частните инвеститори към развитието на дадена зона често правят така, че инвестиционната активност да излезе извън физическите граници на проекта. Частните инвестиции в публична инфраструктура са честа практика и безспорно решават реални и потенциални проблеми, от което полза има и публичният сектор, респ. всички обитатели/ползватели. Същевременно административните процедури създават редица предизвикателства и забавяне. Какви са възможностите за оптимизация на административния процес при реализацията на безвъзмездни частни инвестиции в публична инфраструктура?

- Въпреки че в настоящото законодателство ГРАДЪТ няма достатъчно правомощия да стимулира развитието и ревитализирането на вече „запечатани“ територии или да насочва инвестиционната активност към определени райони, следва да се погледне в скрития му „интериорен“ потенциал и се предложат необходимите икономически лостове за създаване на стимулиращи фискални инструменти, като например възстановяване на идеята за фонд „Благоустройство на територията”, средствата от който да се ползват целево за изграждане и поддържане на публична инфраструктура. Друг начин е чрез предоставяне на допълнителни стимули към строителните предприемачи, срещу които градът да получава леснодостъпни социални жилища, зелена инфраструктура, обществени пространства и социални услуги.

Фактът, че издадените разрешения за цялата Столична община през 2019 и 2020 г. доближиха общ обем от около четири милиона квадратни метра показва, че капиталовложенията в пазара на недвижими имоти поддържат относително стабилен растеж след 2015 г., тъй като предприемачите, собствениците на недвижими имоти, финансовите и банковите мениджъри не виждат за момента за по-добри възможности за дългосрочни инвестиции.

В настоящите условия на нестабилна икономическа обстановка, бюджетна зависимост, както и недостатъчни инвестиции в публична инфраструктура градовете практически нямат възможността за свободна воля и резерв от сигурни средства с изключение на една реална подкрепа – несигурните приходи от външни европейски средства. Попаднали в ситуация на пълна бюджетна зависимост от приходите, които постъпват в общинската хазна, често пъти се оказва невъзможно градското ръководство да прояви собствената си управленска воля за устойчиво развитие.

Изход от тази ситуация би могло да бъде освобождаването на общините от изпълнението на част от някои социални функции или обществените задължения (например в областта на масовото жилищно строителство, подобряване на градската среда или развитието на социалната и техническа инфраструктура). С последните законови промени в ЗУТ се разглежда възможността за създаване на допълнителен финансов инструмент чрез договорите за поръчка, който да насърчи частните инвестициите към изграждането на обекти – публична собственост на държавата и общините.

Постигането на общи цели на градското ръководство, обществото и бизнеса би могло да се осъществи освен с регулаторните инструменти на общинската администрация, а също и чрез възможностите на публично-частното партньорство. Тази практика досега пораждаше повече конфликти относно действителните добиви за обществото, но при правилното поставяне на задачите процесите могат да се канализират и да се получат печеливши решения, водещи до дългосрочни ефекти в града, устойчиво развитие и коректни взаимоотношения със заинтересованите страни.

1 / 3

Жп гара "Надежда и НПЗ "Захарна фабрика". Площ на жп ареала и зоната за преструктуриране 89,8 ха

2 / 3

Централна жп гара и зоната около нея. Площ на жп ареала и зоната за преструктуриране 67,8 ха

3 / 3

Сточна гара и зоната около нея. Площ на жп ареала и зоната за преструктуриране 17,9 ха

Терените на бившите постиндустриални зони, бившите военни поделения и жп ареалите с отпаднала необходимост ни дават уникалната възможност за радикална промяна в градското планиране предвид единната им собственост и осъзнатата необходимост от „съшиване” на съществуващите градски бариери за създаване изцяло нов „град в града” с ниски параметри на застрояване и осигуряване на цялата социална и инженерна инфраструктура на бъдещите обитатели, ведно с богато квартално озеленяване.

Предприемачите са готови дa участват в изграждането нa инфpacтpyĸтypaтa, като моделите за развитие са следните:

  • Първоначално поемане от частния сектор на планирането и строителството на публичните активи в координация с инвестиционната програма на СО за обвръзка на планираните частни инвестиции с наличната инфраструктура;
  • Привличането на допълнително частно финансиране за реализацията на публични обекти чрез предоставяне „стимули”, включително и в променените стационарни устройствени параметри;
  • Участие на предприемачите в процеса на предлагане на съответните публични услуги, например предоставяне на обекти на социалната инфраструктура или жилища с контролиран наем.

За да отговори на очакванията от страна на бизнеса – прости и ясни правила за насърчаване ПЧП, СО ще е необходимо да интегрира няколко устройствени инструмента:

  • Интегрално управление в процеса на планиране и проектиране (комисии в СОС, НАГ, ОП „Софияплан”)
  • Координация (обществен интерес, частен бизнес, проектанти)
  • Прогнозиране на обитатели и потребности (обществен интерес, частен бизнес)

Изводът е следният: Предприемачите в СО трябва да бъдат ангажирани в подобряването на градската среда посредством ясни законови регулации, а не да действат като единствените инвеститори в публична инфраструктура. В резултат на подобен подход общината често остава „наблюдател” в тези инвестиционни активности, а впоследствие се сблъсква със забавените негативни ефекти от подобна политика.

Пyбличнo-чacтнoтo пapтньopcтвo e подходящ модел, ĸoйтo би насърчил развитието на устройствените зони, обект на инвеститорски интерес, но с прилагане на нови стимулиращи инструменти, които да създадат ясни правила и задължения на страните и които да въвлекат всички ангажирани в градското развитие с оглед преодоляване краткосрочните интереси на бизнеса за бърза печалба пред поставянето на общи цели за устойчивост и просперитет. Друг метод може да бъде организирането на паралелна работа по няколко свързани проекта от различни предприемачи в цялата територия, което ще позволи споделяне на общи свързани разходи (свързване към мрежи, изграждане на инфраструктура и т.н.) или промяна при администрирането на услугите.

Урбанизацията и увеличаването на жилищния капацитет на отделните жилищни зони създават все по-голяма нужда от устойчива инфраструктура. Какви възможности и ограничения срещат публичният и частният сектор при опитите за реализация и развитие на техническа и социална инфраструктура чрез някаква форма на ПЧП?

- Проектите за изграждане на публична инфраструктура, особено в т.нар. нови жилищни квартали, обикновено са изключително скъпи и мащабни по обхват, които със своята сложност и дългосрочен хоризонт на реализация изискват и привличането на частния капитал.

Обявеното извънредно положение през 2020 г. доведе до огромен спад в приходите на Столичната община, както и множество съпътстващи непредвидени разходи, свързани с осигуряването на изпълнението на противоепидемичните мерки. Затова реализацията със собствени средства на мащабна строителна програма за изграждане на публична инфраструктура занапред ще представлява огромно и непреодолимо финансово предизвикателство за бюджета на Столичната община.

С оглед разрастващата се здравна, икономическа и социална криза възможността за привличане на частни капитали в компактни територии, собственост на държавата и общината, е чудесна възможност да се пренасочи векторът на развитие в града. По този начин публично-частните партньорства могат да спомогнат за изпълнението на проектите в краткосрочен хоризонт съгласно поредица от регулиращи модели.

Подобен подход бе приет от Столичния общински съвет, като със свое решение №492 от 22.10.2020 г. градската управа прие Програмата за изграждане на общински паркинги с частни инвестиции на територията на Столичната община. Но нерядко частните инвеститори се страхуват от високи рискове при сключването на сделки, при които ще разчитат в голяма степен на дългосрочни инвестиции в публичния сектор, без гаранция за подкрепа от правителството или общинското ръководство. За да се решат тези проблеми, за в бъдеще ще трябва да се разработят специфични механизми за финансова гаранция за намаляване на риска на инвеститора от частния сектор и насърчаване на бъдещата ликвидност на проектите.

Добре планираните инвестиционни проекти са безспорен генератор на стойност и потенциал към зоната, в която се намират. Как се постига синергия между частния и публичния сектор при развитието на дадена зона – гледната точка на общината и частния инвеститор?

- Терените на бившите постиндустриални зони, бившите военни поделения и жп ареалите с отпаднала необходимост ни дават уникалната възможност за радикална промяна в градското планиране предвид единната им собственост и осъзнатата необходимост от „съшиване” на съществуващите градски бариери за създаване изцяло нов „град в града” с ниски параметри на застрояване и осигуряване на цялата социална и инженерна инфраструктура на бъдещите обитатели, ведно с богато квартално озеленяване.

Така чрез задоволяване обществените потребности и интереси на жителите на Столичната община ще бъдат привлечени и частните инвестиции в строителството и управлението всички бъдещи жилищни и обществени сгради, в устойчива градска среда с изградена изцяло публична инфраструктура. Което може трайно да промени пазара на недвижими имоти в столицата и модела на ПЧП да предложи най-добро съотношение между качество и цена.

В новите икономически реалности и чрез инструментите на устройственото планиране тези зони могат да се наложат като пример за баланса между частния и обществения интерес. Допълнително предимство е физическата им близост до едни от най-скъпите жилищни квартали и пряката връзка с изградената техническа инфраструктура, което би могло да ги направи интересни за умело насочена инвестиционна активност, а при наличие на интерес от страна предприемачите територията - предмет на ревитализация, в много близко бъдеще може да предостави уникална възможност за най-мащабното интериорно развитие на града.

Възможността за създаване на офис площи, мултифункционален търговски център, обекти на общественото обслужване и места за нови учебни и културни центрове ще създадат възможността на жителите на този нов квартал да се откажат от ежедневните трудови пътувания, а в същото време ревитализираната зона може за удовлетвори нуждите на жителите от съседните жилищни квартали от социални, зелени и обществени пространства.

Пълният текст - в брой 4 на списание ГРАДЪТ

Обратно нагоре ↑