Кои са актуалните динамични зони от инвестиционна гледна точка и какво предизвиква частен интерес към тях? Как столицата/даденият район да се възползва от частните инвестиции, като едновременно запази обществения интерес?
- Безспорен е фактът, че недвижимите имоти в столицата, включително техническата инфраструктура, която ги обслужва (съоръженията и линейните инженерни мрежи на транспорта, водоснабдяването и канализацията, електроснабдяването, топлоснабдяването и т.н.), представляват около 35% от активите на градската икономика. Същевременно пазарът на недвижими имоти е пряко отражение на общото икономическо състояние в страната, банковия сектор и управленските политики, той е и „лакмусът”, отчитащ пряко влиянието на стимулите и механизмите, предоставени от настоящите управленски инструменти за урбанистично развитие.
Така след преживените три пика в сектора в периода 1990 - 2020 г. в следващите години в София е малко вероятно да видим пълно възстановяване на пазара, основано на спекулативното развитие, което придвижваше сектора през последното десетилетие с:
- надвишаване на установените с ОУП устройствени параметри с поредица от формални градоустройствени промени
- трансформиране на постиндустриални зони без съпътстващото развитие на необходимата пешеходна, велосипедна, социална и зелена инфраструктура
- създаване на модерни, но монофункционални територии и развитие на „луксозни” предградия с ниска плътност.
Сега, когато сме в епицентъра на пандемията от коронавирус и прогнозите, че тя ще се отрази негативно на имотния пазар, на територията на Столичната община се отчита спад в издадените разрешения за строеж само с около 30%. Подобен е и спадът на сделките, регистрирани в Агенцията по вписванията. Факт е обаче, че очакваното падане на цените не следва процеса на реално сключените сделки. По данни на НСИ за второто тримесечие на миналата година жилищата са поевтинели само с 1.1% в сравнение с предходното тримесечие.
Същевременно, когато мнозина се надяват, че възстановяването на икономиката след пандемията от COVID-19 през 2021 г. ще доведе до търсене, достигащо нивата от последните 5 години, в които в София се създаваха годишно между 12 и 15 000 жилищни единици, трябва ясно да си дадем сметка, че надцененият пазар може отново да се срине без ясни анализи и прогнози относно и търсенето и предлагането.
Разрешените строежи на нови жилищни, административни и други сгради на територията на Столичната община през 2019 г. са с общ обем 1 965 248 кв.м по данни от НСИ, като за сравнение при предходния пик на строителство през 2008 г. обемът е 966 386 кв.м, т.е. налице е двойно увеличение новото строителство. Категорична обаче е и ясната диференциация на южните райони „Витоша“, „Триадица“, „Студентски“ и „Лозенец“ спрямо районите с най-малка инвестиционна активност, предмет и на Зоните за въздействие по ИПГВР. Въпреки това пазарът на недвижими имоти гарантира на строителния бранш в София да има всички предпоставки за стабилно развитие и през следващите години.
Факторите, които биха подкрепили възстановяването на строителния сектор в столицата след инфекциозната пандемия от COVID-19, са естественото демографско разрастване на столицата вследствие на притока на хора от други части на страната и концентрацията на бизнес активност.
Цените на жилищните единици в София ще продължават да нарастват за разлика от останалите големи градове в страната. Въпреки това бързият ръст на цените през последните години създава риск от неустойчиво развитие на пазара. Освен ново жилищно строителство, реализирано изцяло по частна инициатива, тези процеси предполагат и намесата на общината в контролиране посоката на развитие на този пазар и укрепване на инструментите за регулация и контрол.