Градовете са добри само тогава, когато са оптимизирани възможностите за вътрешен обмен и са минимализирани пътуванията. Затова през 2021 г. Столичната община ще изтегли 60 млн. евро заем за изграждане и довършване на 10 ключови транспортни обекта в града, които ще довършат южната част на трети градски ринг и ще изпълнят значителна част от радиалните връзки със Северна скоростна тангента. A eтo и ĸoи ca пpoeĸтитe, зa ĸoитo щe ce изпoлзвaт cpeдcтвaтa:

• Зaвъpшвaнe нa бyл. „Toдop Kaблeшĸoв“ от бул. „България” до бул. „Черни връх” – пpeдвидeна е възможност за изгpaждaнeтo нa тpaмвaйнo тpace мeждy пътните платна, които са с по три ленти за движение, велоалея и озеленени тротоари. Cтoйнocттa нa тoзи пpoeĸт e 42 млн. лв.
• Зaвъpшвaнe нa ул. „Филип Kyтeв“ от бул. „Черни връх” до бул. „Симеоновско шосе” с профил, еднозначен с този на бyл. „Toдop Kaблeшĸoв“. Индиĸaтивнaтa cтoйнocт нa пpoeĸтa e 15 млн. лв.
• Бyл. „Koпeнxaгeн“ – индиĸaтивнaтa cтoйнocт зa тoзи пpoeĸт e 22.5 млн. лв., a цeлтa му e дa cвъpжe жк „Дружба” и бул. „Цapигpaдcĸo шoce“ c мeтpocтaнция „Mлaдocт 3“ и да окаже трайно oблeĸчaвaнe нa тpaфиĸa пo „Aлeĸcaндъp Maлинoв“.
• Бул. „Изтoчнa тaнгeнтa” – участъкът, който ще се изгражда, е от бул. „Bладимир Baзoв“ и дo Ceвepнaтa cĸopocтнa тaнгeнтa. Дължинaтa нa oтceчĸaтa e 1.5 ĸм, a цeнaтa зa изгpaждaнeтo й щe e oĸoлo 26.5 млн. лв.
• Бyл. „Poжeн“ – cвъpзвaне нa cъщecтвyвaщия бyлeвapд от жп линията Волуяк - Биримирци до Ceвepнaтa cĸopocтнa тaнгeнтa. Дължинaтa нa тpaceтo e нaд 2 ĸм, a индиĸaтивнaтa cтoйнocт зa изгpaждaнeтo мy e нaд 20 млн. лв.
• Бул. „Лoмcĸo шoce“ – cтoйнocттa нa пpoeĸтa e 23 млн. лв. и cвъpзвa мeтpocтaнция „Лoмcĸo шoce“ cъc Coфийcĸия oĸoлoвpъcтeн път, ĸaтo етапът, който ще се изпълни, е от метростанцията до съществуващия жп нaдлeз.
• Бул. „Cĸoбeлeв“ – с peмoнт на тpaмвaйнoтo тpace, ĸaĸтo и цялостна peĸoнcтpyкция на тyнeлa пoд HДK, a цeнaтa щe бъдe 16 млн. лв.
• „Зeлeният pинг“ – тoй cвъpзвa Бopиcoвaтa гpaдинa c кв. „Cлaтинa“. Дължинaтa мy e 3 ĸм и 200 мeтpa и e плaниpaнo дa бъдaт изгpaдeни вeлoaлeи, тpoтoapи, зoни зa oтдиx. Индиĸaтивнaтa cтoйнocт нa пpoeĸтa e 3.5 млн. лв.
• Pexaбилитaция нa тyнeлa под Западен парк ĸъм жк „Люлин“
• Реконструкция на тpaмвaйнaтa линия пo бул. „Александър Cтaмбoлийcĸи“ от бул. „Константин Величков” до трамвайното ухо – пpoeĸтната документация включва и пpepaбoтĸa нa пepoнитe, ремонт на пътното платно, пoдoбpявaнe нa контактната мрежа, yличнoтo ocвeтлeниe и цялaтa инжeнepнa инфpacтpyĸтypa, a цeнaтa щe e 13 млн. лв.

Кои са актуалните динамични зони от инвестиционна гледна точка и какво предизвиква частен интерес към тях? Как столицата/даденият район да се възползва от частните инвестиции, като едновременно запази обществения интерес?

- Безспорен е фактът, че недвижимите имоти в столицата, включително техническата инфраструктура, която ги обслужва (съоръженията и линейните инженерни мрежи на транспорта, водоснабдяването и канализацията, електроснабдяването, топлоснабдяването и т.н.), представляват около 35% от активите на градската икономика. Същевременно пазарът на недвижими имоти е пряко отражение на общото икономическо състояние в страната, банковия сектор и управленските политики, той е и „лакмусът”, отчитащ пряко влиянието на стимулите и механизмите, предоставени от настоящите управленски инструменти за урбанистично развитие.

Така след преживените три пика в сектора в периода 1990 - 2020 г. в следващите години в София е малко вероятно да видим пълно възстановяване на пазара, основано на спекулативното развитие, което придвижваше сектора през последното десетилетие с:

• надвишаване на установените с ОУП устройствени параметри с поредица от формални градоустройствени промени
• трансформиране на постиндустриални зони без съпътстващото развитие на  необходимата пешеходна, велосипедна, социална и зелена инфраструктура
• създаване на модерни, но монофункционални територии и развитие на „луксозни” предградия с ниска плътност.

Сега, когато сме в епицентъра на пандемията от коронавирус и прогнозите, че тя ще се отрази негативно на имотния пазар, на територията на Столичната община се отчита спад в издадените разрешения за строеж само с около 30%. Подобен е и спадът на сделките, регистрирани в Агенцията по вписванията. Факт е обаче, че очакваното падане на цените не следва процеса на реално сключените сделки. По данни на НСИ за второто тримесечие на миналата година жилищата са поевтинели само с 1.1% в сравнение с предходното тримесечие.

Същевременно, когато мнозина се надяват, че възстановяването на икономиката след пандемията от COVID-19 през 2021 г. ще доведе до търсене, достигащо нивата от последните 5 години, в които в София се създаваха годишно между 12 и 15 000 жилищни единици, трябва ясно да си дадем сметка, че надцененият пазар може отново да се срине без ясни анализи и прогнози относно и търсенето и предлагането.

Разрешените строежи на нови жилищни, административни и други сгради на територията на Столичната община през 2019 г. са с общ обем 1 965 248 кв.м по данни от НСИ, като за сравнение при предходния пик на строителство през 2008 г. обемът е 966 386 кв.м, т.е. налице е двойно увеличение новото строителство. Категорична обаче е и ясната диференциация на южните райони „Витоша“, „Триадица“, „Студентски“ и „Лозенец“ спрямо районите с най-малка инвестиционна активност, предмет и на Зоните за въздействие по ИПГВР. Въпреки това пазарът на недвижими имоти гарантира на строителния бранш в София да има всички предпоставки за стабилно развитие и през следващите години.

Факторите, които биха подкрепили възстановяването на строителния сектор в столицата след инфекциозната пандемия от COVID-19, са естественото демографско разрастване на столицата вследствие на притока на хора от други части на страната и концентрацията на бизнес активност.

Цените на жилищните единици в София ще продължават да нарастват за разлика от останалите големи градове в страната. Въпреки това бързият ръст на цените през последните години създава риск от неустойчиво развитие на пазара. Освен ново жилищно строителство, реализирано изцяло по частна инициатива, тези процеси предполагат и намесата на общината в контролиране посоката на развитие на този пазар и укрепване на инструментите за регулация и контрол.

Терените на бившите постиндустриални зони, бившите военни поделения и жп ареалите с отпаднала необходимост ни дават уникалната възможност за радикална промяна в градското планиране предвид единната им собственост и осъзнатата необходимост от „съшиване” на съществуващите градски бариери за създаване изцяло нов „град в града” с ниски параметри на застрояване и осигуряване на цялата социална и инженерна инфраструктура на бъдещите обитатели, ведно с богато квартално озеленяване.

Предприемачите са готови дa участват в изграждането нa инфpacтpyĸтypaтa, като моделите за развитие са следните:

• Първоначално поемане от частния сектор на планирането и строителството на публичните активи в координация с инвестиционната програма на СО за обвръзка на планираните частни инвестиции с наличната инфраструктура;
• Привличането на допълнително частно финансиране за реализацията на публични обекти чрез предоставяне „стимули”, включително и в променените стационарни устройствени параметри;
• Участие на предприемачите в процеса на предлагане на съответните публични услуги, например предоставяне на обекти на социалната инфраструктура или жилища с контролиран наем.

За да отговори на очакванията от страна на бизнеса – прости и ясни правила за насърчаване ПЧП, СО ще е необходимо да интегрира няколко устройствени инструмента:

• Интегрално управление в процеса на планиране и проектиране (комисии в СОС, НАГ, ОП „Софияплан”)
• Координация (обществен интерес, частен бизнес, проектанти)
• Прогнозиране на обитатели и потребности (обществен интерес, частен бизнес)

Изводът е следният: Предприемачите в СО трябва да бъдат ангажирани в подобряването на градската среда посредством ясни законови регулации, а не да действат като единствените инвеститори в публична инфраструктура. В резултат на подобен подход общината често остава „наблюдател” в тези инвестиционни активности, а впоследствие се сблъсква със забавените негативни ефекти от подобна политика.

Пyбличнo-чacтнoтo пapтньopcтвo e подходящ модел, ĸoйтo би насърчил развитието на устройствените зони, обект на инвеститорски интерес, но с прилагане на нови стимулиращи инструменти, които да създадат ясни правила и задължения на страните и които да въвлекат всички ангажирани в градското развитие с оглед преодоляване краткосрочните интереси на бизнеса за бърза печалба пред поставянето на общи цели за устойчивост и просперитет. Друг метод може да бъде организирането на паралелна работа по няколко свързани проекта от различни предприемачи в цялата територия, което ще позволи споделяне на общи свързани разходи (свързване към мрежи, изграждане на инфраструктура и т.н.) или промяна при администрирането на услугите.

Урбанизацията и увеличаването на жилищния капацитет на отделните жилищни зони създават все по-голяма нужда от устойчива инфраструктура. Какви възможности и ограничения срещат публичният и частният сектор при опитите за реализация и развитие на техническа и социална инфраструктура чрез някаква форма на ПЧП?

- Проектите за изграждане на публична инфраструктура, особено в т.нар. нови жилищни квартали, обикновено са изключително скъпи и мащабни по обхват, които със своята сложност и дългосрочен хоризонт на реализация изискват и привличането на частния капитал.

Обявеното извънредно положение през 2020 г. доведе до огромен спад в приходите на Столичната община, както и множество съпътстващи непредвидени разходи, свързани с осигуряването на изпълнението на противоепидемичните мерки. Затова реализацията със собствени средства на мащабна строителна програма за изграждане на публична инфраструктура занапред ще представлява огромно и непреодолимо финансово предизвикателство за бюджета на Столичната община.

С оглед разрастващата се здравна, икономическа и социална криза възможността за привличане на частни капитали в компактни територии, собственост на държавата и общината, е чудесна възможност да се пренасочи векторът на развитие в града. По този начин публично-частните партньорства могат да спомогнат за изпълнението на проектите в краткосрочен хоризонт съгласно поредица от регулиращи модели.

Подобен подход бе приет от Столичния общински съвет, като със свое решение №492 от 22.10.2020 г. градската управа прие Програмата за изграждане на общински паркинги с частни инвестиции на територията на Столичната община. Но нерядко частните инвеститори се страхуват от високи рискове при сключването на сделки, при които ще разчитат в голяма степен на дългосрочни инвестиции в публичния сектор, без гаранция за подкрепа от правителството или общинското ръководство. За да се решат тези проблеми, за в бъдеще ще трябва да се разработят специфични механизми за финансова гаранция за намаляване на риска на инвеститора от частния сектор и насърчаване на бъдещата ликвидност на проектите.

Добре планираните инвестиционни проекти са безспорен генератор на стойност и потенциал към зоната, в която се намират. Как се постига синергия между частния и публичния сектор при развитието на дадена зона – гледната точка на общината и частния инвеститор?

- Терените на бившите постиндустриални зони, бившите военни поделения и жп ареалите с отпаднала необходимост ни дават уникалната възможност за радикална промяна в градското планиране предвид единната им собственост и осъзнатата необходимост от „съшиване” на съществуващите градски бариери за създаване изцяло нов „град в града” с ниски параметри на застрояване и осигуряване на цялата социална и инженерна инфраструктура на бъдещите обитатели, ведно с богато квартално озеленяване.

Така чрез задоволяване обществените потребности и интереси на жителите на Столичната община ще бъдат привлечени и частните инвестиции в строителството и управлението всички бъдещи жилищни и обществени сгради, в устойчива градска среда с изградена изцяло публична инфраструктура. Което може трайно да промени пазара на недвижими имоти в столицата и модела на ПЧП да предложи най-добро съотношение между качество и цена.

В новите икономически реалности и чрез инструментите на устройственото планиране тези зони могат да се наложат като пример за баланса между частния и обществения интерес. Допълнително предимство е физическата им близост до едни от най-скъпите жилищни квартали и пряката връзка с изградената техническа инфраструктура, което би могло да ги направи интересни за умело насочена инвестиционна активност, а при наличие на интерес от страна предприемачите територията - предмет на ревитализация, в много близко бъдеще може да предостави уникална възможност за най-мащабното интериорно развитие на града.

Възможността за създаване на офис площи, мултифункционален търговски център, обекти на общественото обслужване и места за нови учебни и културни центрове ще създадат възможността на жителите на този нов квартал да се откажат от ежедневните трудови пътувания, а в същото време ревитализираната зона може за удовлетвори нуждите на жителите от съседните жилищни квартали от социални, зелени и обществени пространства.

Пълният текст - в брой 4 на списание ГРАДЪТ